III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14699)
Resolución de 26 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Navahermosa a inmatricular una vivienda de un edificio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89836
elementos integrados en una propiedad horizontal recoge lo siguiente para estimar el
recurso (…):
“2. La cuestión suscitada por el registrador, por tanto, estriba en resolver si es posible
el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad
horizontal de manera independiente a los restantes, cuando no consta previamente inscrita
la finca donde se procede a la declaración de la obra nueva y el régimen de propiedad
horizontal, sin aportar para ello la titulación precisa para justificar la previa adquisición de
todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma. (…)
En este sentido el citado artículo 9 de la ley establece que ‘el folio real de cada finca
incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del
Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias
siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física
detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su
antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada,
se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación,
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose,
si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices (…)’.
Es por ello razonable que, en caso de una inmatriculación de un edificio constituido
en régimen de propiedad horizontal, además de la debida identificación e incorporación
de la representación gráfica georreferenciada impuesta en el artículo 9 de la ley antes
señalado, deberá llevarse a cabo la descripción de la construcción por medio de su
declaración de obra nueva y la constitución del régimen de propiedad horizontal, con
inclusión de los elementos independientes y comunes, así como de las normas
constitutivas, estatutarias o reglamentarias que los interesados consideren de
aplicación.”
En este caso existe una certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles
que componen la finca con sus respectivas coordenadas georreferenciadas y con un
patio como único elemento comunitario sin encontrarnos pues ante la inmatriculación de
un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal en el que además de lo
expuesto debería llevarse a cabo la descripción de la construcción con todos los
elementos independientes y comunes. Tan sólo existe un elemento comunitario del cual
los mismos responden en función del porcentaje de participación de los metros
construidos siendo el resto de los elementos independientes unos de otros.
Después, sigue la citada Resolución de 12 de diciembre afirmando lo siguiente:
“En este sentido, y aunque de manera aislada ha tenido ocasión de pronunciarse
este Centro Directivo, como en Resoluciones de 24 de abril de 1998, al reconocer que
‘ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble
mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario
practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio (cfr. artículos 278 y 377
del Reglamento Hipotecario, Resoluciones de 24 de marzo de 1983 y 30 de octubre
de 1984) ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de
una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si
aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el
cve: BOE-A-2024-14699
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 172
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89836
elementos integrados en una propiedad horizontal recoge lo siguiente para estimar el
recurso (…):
“2. La cuestión suscitada por el registrador, por tanto, estriba en resolver si es posible
el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad
horizontal de manera independiente a los restantes, cuando no consta previamente inscrita
la finca donde se procede a la declaración de la obra nueva y el régimen de propiedad
horizontal, sin aportar para ello la titulación precisa para justificar la previa adquisición de
todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma. (…)
En este sentido el citado artículo 9 de la ley establece que ‘el folio real de cada finca
incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del
Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias
siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física
detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su
antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada,
se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o
administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera. b) Siempre
que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación,
concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación
forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación
gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose,
si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices (…)’.
Es por ello razonable que, en caso de una inmatriculación de un edificio constituido
en régimen de propiedad horizontal, además de la debida identificación e incorporación
de la representación gráfica georreferenciada impuesta en el artículo 9 de la ley antes
señalado, deberá llevarse a cabo la descripción de la construcción por medio de su
declaración de obra nueva y la constitución del régimen de propiedad horizontal, con
inclusión de los elementos independientes y comunes, así como de las normas
constitutivas, estatutarias o reglamentarias que los interesados consideren de
aplicación.”
En este caso existe una certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles
que componen la finca con sus respectivas coordenadas georreferenciadas y con un
patio como único elemento comunitario sin encontrarnos pues ante la inmatriculación de
un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal en el que además de lo
expuesto debería llevarse a cabo la descripción de la construcción con todos los
elementos independientes y comunes. Tan sólo existe un elemento comunitario del cual
los mismos responden en función del porcentaje de participación de los metros
construidos siendo el resto de los elementos independientes unos de otros.
Después, sigue la citada Resolución de 12 de diciembre afirmando lo siguiente:
“En este sentido, y aunque de manera aislada ha tenido ocasión de pronunciarse
este Centro Directivo, como en Resoluciones de 24 de abril de 1998, al reconocer que
‘ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble
mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario
practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio (cfr. artículos 278 y 377
del Reglamento Hipotecario, Resoluciones de 24 de marzo de 1983 y 30 de octubre
de 1984) ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de
una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si
aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el
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Núm. 172
