BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89789

asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto,
objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del
registro, previa calificación del registrador, y a tal fin, la inscripción contendrá, entre otras
circunstancias, la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción (apartado e)
de dicho artículo 9).
El artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria establece por su parte que «los documentos
relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos», sancionando el
artículo 30 de la misma ley con la nulidad de la inscripción la expresión con inexactitud
sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo nueve, sin perjuicio
de lo establecido en la misma Ley sobre rectificación de errores.
Por lo tanto, las circunstancias personales de la persona, natural o física en este
caso, a cuyo favor se practicaría la inscripción deben constar en el título, y en los
términos que recoge el apartado a) de la regla novena del artículo 51 del Reglamento
Hipotecario, lo cual no sucede en este caso con la sentencia presentada a inscripción.
También es necesario que consten las mismas circunstancias personales de la persona
de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse (apartado f)
del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y regla novena del artículo 51 del Reglamento), pero de
nuevo, al practicarse la inscripción del título previo de la causante, que debería expresar
también estas circunstancias, podría quedar subsanada la falta de estas circunstancias
(apartado d) de la regla novena del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
En consecuencia, debe confirmarse también este segundo defecto señalado por la
registradora en su nota de calificación.
5. Los defectos señalados con los números tres y cuatro convienen ser examinados
de manera conjunta, pues ambos se refieren a las exigencias del principio hipotecario de
tracto sucesivo y a la necesaria intervención en el procedimiento del titular registral, que
es un corolario del citado principio hipotecario que recoge el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria y una manifestación del principio constitucional de interdicción de la
indefensión procesal del artículo 24 de la Constitución Española.
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid. por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017 y las más recientes de 22 de enero de 2021, 25 de
octubre de 2023 o 5 de marzo de 2024) es principio básico de nuestro Derecho
hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos
registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el
de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad
se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Así lo establece el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, para inscribir actos declarativos,
constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos reales sobre
inmuebles, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su
participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra
los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de
legitimación registral (vid. el citado artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, estando la finca transmitida inscrita en el Registro de la Propiedad
y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podrá
accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva
del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona
distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que
el mismo no haya tenido intervención.
En el supuesto de este expediente, la finca sobre la que parece que debería
practicarse la inscripción figura inscrita a favor del Instituto Nacional de la Vivienda, quien
no ha sido parte en el procedimiento judicial en el que se ha dictado la sentencia cuya
inscripción se pretende. El propio artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria que invoca el

cve: BOE-A-2024-14693
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Núm. 172