BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89788

4. El segundo defecto indicado por la registradora en su nota se refiere a la
necesidad de identificar la finca sobre la que ha de practicarse la inscripción y las
circunstancias personales de la persona a cuyo favor esta debe practicarse y las de
aquella de quien proceda inmediatamente el bien a inscribir, exigencias que resultan en
todo caso del principio hipotecario de especialidad.
Por lo que respecta a la finca, el sistema de folio real que rige en nuestro sistema
registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio
abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6.ª del
Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad
registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley
Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita
en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras),
para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa
y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden
suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51,
reglas primera a cuarta, del Reglamento Hipotecario).
Por otro lado, cuando se trata de inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en
el título de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no
constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, salvo que dicha omisión o
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta
entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se
contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar
de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución
de 11 de octubre de 2005).
En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el
elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se
asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe
garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual
constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la
concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su
Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su
acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y
certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la
institución registral (cfr. Resoluciones de 7 de enero de 1994 y 16 de junio de 2010).
En el supuesto de este expediente, la finca se describe en la sentencia como
«vivienda sita en Aranjuez, calle (…), número (…), piso 2.º, puerta D». En el Registro, la
finca a la que parece que se refiere la sentencia se describe como «vivienda segundo D
de la casa número 12 Manzana (…) Bloque (…) del Polígono (…) de Aranjuez, situada
en la segunda planta sin contar la baja».
La particularidad que se da en este expediente consiste en que la finca no consta
inscrita a favor de la causante de la herencia, lo cual determina que la registradora
pueda tener dudas acerca de cuál es la finca a la que la sentencia se refiere.
Probablemente esas dudas quedarían disipadas en el momento en que se practicase tal
inscripción previa, pero si la registradora no puede identificar la finca a la que se refiere
la sentencia en el Registro, es necesario que se complete esa información o se acredite
de algún modo que esa es efectivamente la finca transmitida, pues no le corresponde a
la registradora decidir cuál es la finca objeto de transmisión en caso de tener dudas al
respecto. En cualquier caso, parece que se trata de un defecto que si se practicase en el
Registro la inscripción del título previo podría quedar subsanado, en la medida en que
podrían quedar despejadas las dudas acerca de qué finca se trata.
En cuanto a las circunstancias personales de la persona a cuyo favor debe practicarse
la inscripción, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria es muy claro cuando establece que los

cve: BOE-A-2024-14693
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Núm. 172