BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89806

oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y
valoración por entidad especializada para bienes muebles. La autorización judicial y sus
condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del
bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se
presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la
fianza que hayan de prestar».
El actual artículo 210 del texto refundido de la Ley Concursal ha recogido la
necesidad de que si el juez autoriza, excepcionalmente, la realización directa por un
precio inferior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al
contado, el concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo acepten
de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación
oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y
valoración por entidad especializada para bienes muebles.
Este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 11 de septiembre de 2017, 17 de mayo
de 2018, 29 de abril y 5 de junio de 2019 y 5 y 11 de febrero de 2021), ha puesto de
relieve que: «las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien
sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal)
tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación,
reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación
(vid., por todas, la Resolución de 10 de enero de 2017).
Por lo demás, el carácter imperativo de tales normas ha sido confirmado por la citada
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 (aunque se pronunciara
específicamente sobre el apartado 3 del artículo 155 de la Ley Concursal), se desprende
claramente del contenido y posición sistemática del citado artículo. Así resulta con mayor
claridad después de la modificación introducida en el artículo 149 de la Ley Concursal
por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, que sustituyó en aquél la rúbrica de “Reglas legales
supletorias” por la de “Reglas legales de liquidación”, así como de la regulación
modificada, de la que se infiere que la norma del segundo párrafo del apartado 2,
remitente al artículo 155.4 de la Ley Concursal, no es regla supletoria sino de imperativa
observancia. Y es que, de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el
caso de realización fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada
la especial afección del bien objeto de estos derechos de garantía), de dificultar la
realización de tales bienes por un precio inferior al de tasación fijado de mutuo acuerdo
por las partes en el momento de constitución de la garantía real, de modo que la
realización por ese precio inferior requiere el consentimiento de la entidad acreedora con
privilegio especial».
Como puso de manifiesto la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
noviembre de 2017, «conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar,
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y
de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos
judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia
del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal». El Alto Tribunal casa la sentencia de la Audiencia
Provincial por entender que la registradora actuó correctamente al exigir que en el
mandamiento de cancelación se hiciera constar el cumplimiento de los requisitos que
prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actuales artículos 209 y 210 del texto

cve: BOE-A-2024-14695
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Núm. 172