III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14489)
Resolución de 20 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88727
habitual de la familia, será necesario para inscribir actos dispositivos sobre una vivienda
perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura
que la vivienda no tiene aquel carácter.
4. En los casos en que el negocio de adquisición absorbe otro de gravamen por ser
el primero predominante, este Centro Directivo ha interpretado que también son los
requisitos de aquél los que deben prevalecer frente a los del absorbido, por tratarse de
un negocio complejo en orden a una finalidad predominante (vid., entre las más
recientes, la Resolución de 26 de septiembre de 2022).
Así, se ha permitido al marido comprar un inmueble e hipotecarlo en garantía del
precio aplazado sin necesidad de consentimiento de su esposa, en las Resoluciones
de 13 de mayo y 4 de noviembre de 1968. Según la segunda de ellas, con unos términos
semejantes a los de la primera, «el negocio concluido entra dentro de la categoría de los
negocios complejos, de naturaleza unitaria porque entre los elementos heterogéneos
que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las
diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio que es resultado de
las variadas causas que en él concurren, lo que trae como consecuencia que no pueda
escindirse en los dos negocios que lo formen y aplicar a cada uno las normas propias del
contrato tipo, sino que por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha
absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos, que en el presente
caso es la compraventa».
Esta misma doctrina se aplicó en el caso de la Resolución de 7 de julio de 1998, que
admite la inscripción de la compraventa otorgada por la madre como representante legal
de sus hijos menores de edad, con hipoteca del inmueble para pago del precio de
adquisición, sin necesidad de autorización judicial. Como se afirma en dicha resolución,
atendiendo al espíritu y finalidad de la norma del artículo 166 del Código Civil, resulta
injustificada su aplicación al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble
en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente de gravamen que
comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes.
Deben tenerse también en cuenta los siguientes razonamientos expresados en la
Resolución de 22 de mayo de 2006:
«(…) este artículo 1.320 del Código Civil está pensado para aquellos supuestos de
disposición, debiendo entenderse incluida la constitución de hipoteca, de la vivienda
habitual perteneciente a uno sólo de los cónyuges, pero no lo está para el supuesto de
hipoteca en garantía de préstamo hipotecario que financia la adquisición de la misma
vivienda hipotecada aun y cuando el destino final de la vivienda adquirida sea constituir
el hogar familiar, porque ello implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de
los cónyuges, no permitida en nuestro Derecho, donde los cónyuges pueden adquirir
toda clase de bienes aun cuando éstos estén gravados y aun cuando vayan a constituir
el domicilio conyugal, sin contar con el consentimiento del otro cónyuge ni hacer
manifestación alguna acerca de su destino final, y ello tanto si su régimen económico
matrimonial es el de separación de bienes (artículo 1.437 del Código Civil) como el de
gananciales (cfr. artículo 1.370 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo
de 16 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1999).
Por tanto, no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que
ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a
ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la
misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata
posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda
hipotecada.»
5. Sentado que no son aplicables las restricciones a las facultades dispositivas
sobre la vivienda habitual de la familia en caso de hipoteca en garantía del préstamo que
financia la adquisición de aquélla, debe añadirse -a mayor abundamiento- que este
Centro Directivo (vid. Resolución de 21 de septiembre de 2021), en cuanto a la
cve: BOE-A-2024-14489
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 170
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88727
habitual de la familia, será necesario para inscribir actos dispositivos sobre una vivienda
perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura
que la vivienda no tiene aquel carácter.
4. En los casos en que el negocio de adquisición absorbe otro de gravamen por ser
el primero predominante, este Centro Directivo ha interpretado que también son los
requisitos de aquél los que deben prevalecer frente a los del absorbido, por tratarse de
un negocio complejo en orden a una finalidad predominante (vid., entre las más
recientes, la Resolución de 26 de septiembre de 2022).
Así, se ha permitido al marido comprar un inmueble e hipotecarlo en garantía del
precio aplazado sin necesidad de consentimiento de su esposa, en las Resoluciones
de 13 de mayo y 4 de noviembre de 1968. Según la segunda de ellas, con unos términos
semejantes a los de la primera, «el negocio concluido entra dentro de la categoría de los
negocios complejos, de naturaleza unitaria porque entre los elementos heterogéneos
que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las
diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio que es resultado de
las variadas causas que en él concurren, lo que trae como consecuencia que no pueda
escindirse en los dos negocios que lo formen y aplicar a cada uno las normas propias del
contrato tipo, sino que por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha
absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos, que en el presente
caso es la compraventa».
Esta misma doctrina se aplicó en el caso de la Resolución de 7 de julio de 1998, que
admite la inscripción de la compraventa otorgada por la madre como representante legal
de sus hijos menores de edad, con hipoteca del inmueble para pago del precio de
adquisición, sin necesidad de autorización judicial. Como se afirma en dicha resolución,
atendiendo al espíritu y finalidad de la norma del artículo 166 del Código Civil, resulta
injustificada su aplicación al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble
en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente de gravamen que
comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes.
Deben tenerse también en cuenta los siguientes razonamientos expresados en la
Resolución de 22 de mayo de 2006:
«(…) este artículo 1.320 del Código Civil está pensado para aquellos supuestos de
disposición, debiendo entenderse incluida la constitución de hipoteca, de la vivienda
habitual perteneciente a uno sólo de los cónyuges, pero no lo está para el supuesto de
hipoteca en garantía de préstamo hipotecario que financia la adquisición de la misma
vivienda hipotecada aun y cuando el destino final de la vivienda adquirida sea constituir
el hogar familiar, porque ello implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de
los cónyuges, no permitida en nuestro Derecho, donde los cónyuges pueden adquirir
toda clase de bienes aun cuando éstos estén gravados y aun cuando vayan a constituir
el domicilio conyugal, sin contar con el consentimiento del otro cónyuge ni hacer
manifestación alguna acerca de su destino final, y ello tanto si su régimen económico
matrimonial es el de separación de bienes (artículo 1.437 del Código Civil) como el de
gananciales (cfr. artículo 1.370 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo
de 16 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1999).
Por tanto, no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que
ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a
ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la
misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata
posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda
hipotecada.»
5. Sentado que no son aplicables las restricciones a las facultades dispositivas
sobre la vivienda habitual de la familia en caso de hipoteca en garantía del préstamo que
financia la adquisición de aquélla, debe añadirse -a mayor abundamiento- que este
Centro Directivo (vid. Resolución de 21 de septiembre de 2021), en cuanto a la
cve: BOE-A-2024-14489
Verificable en https://www.boe.es
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