III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14488)
Resolución de 17 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se deniega la inscripción de una hipoteca legal tácita.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88714
anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita. La constancia registral
de la afección marca el momento a partir del cual la preferencia se predica «erga
omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas.
Como puede observarse se refieren todas las sentencias y disposiciones legales a
los gastos de urbanización y no a los de conservación a que antes se ha hecho
referencia.
4. En todo caso, la eventual afección al pago de los gastos de urbanización estaría
caducada, teniendo en cuenta que la reparcelación se inscribió en el año 2006, dado el
tenor del citado artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de urbanismo,
y 126 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el
Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, sin que afecte a ese plazo de caducidad la
duración decenal de la obligación de conservación de viales, etc.
5. En todo caso la hipoteca que pretende constituirse e inscribir:
a) carece de título para la inscripción ya que las hipotecas legales únicamente dan
derecho a «exigir la constitución» (artículo 158 de la Ley Hipotecaria), pero han de
constituirse voluntariamente (escritura pública, artículo de la 138 Ley Hipotecaria) o
judicialmente (artículo 165 de la Ley Hipotecaria).
b) no consta el importe de principal, intereses y costas de la hipoteca que pretende
constituirse, ya que en las fincas que pretenden gravarse no figura el importe máximo de
la cantidad debida ni la concreción de la deuda con arreglo a la legislación urbanística.
La simple instancia del presidente de la junta de compensación no es título suficiente
para la constitución de hipoteca que debería constituir la hipoteca, aunque, como ya
señaló la Sentencia de la Sala de lo Civil de 15 de julio de 2014, es «trámite que no
suele seguirse, por la preferencia de cobro que tiene el titular del privilegio sobre el bien,
y por suponer un gravamen real, que es una situación de sujeción en la que se
encuentra el propietario sobre cuya cosa existe establecido un derecho real a favor de
otro, en este caso la Junta de compensación». Por todo ello no ha lugar la afirmación del
instante según la cual la hipoteca ya es expresa y no tácita («aunque, estando inscritos,
ya no son tácitos sino expresos)».
6. Los créditos que se pretenden amparar con la afección real no están
determinados en cuanto a su fecha de devengo, sin que el juez del concurso se haya
pronunciado al respecto, así, aporta el recurrente los siguientes documentos:
«Facturas 03/014 y 04/14 de la Junta de Compensación a cargo de la entidad concursad.
Informe de Tesourería del Concello de Sanxenxo, de fecha 12 de marzo de 2018, relativo
a deudores a la Junta de Compensación, del que resulta lo siguiente: “Bruesa
Inmobiliaria SA; esta mercantil está en administración concursal e o O.R.A.L enviou as
debedas a dita administración para incluir na masa con outros debedores”».
Las facturas de 2014 evidentemente son posteriores a la fecha de declaración del
concurso (que fue en 2011). Y declarado el concurso, como señala la Sentencia del
Tribunal Supremo de 23 de julio de 2015 «esta Sala, con posterioridad a la resolución
recurrida, dictó la Sentencia núm. 379/2014, de 15 de julio, que resolvió la misma
cuestión que el planteado en el presente recurso, al considerar que las derramas o
cuotas de urbanización giradas por la Junta de compensación, devengadas con
anterioridad a la declaración del concurso, cuya afectación constaba en el Registro de la
Propiedad, son créditos concursales con privilegio especial, tienen la consideración de
hipoteca legal tácita, y cumplen los requisitos establecidos en el artículo 90.2 Esta Sala,
con posterioridad a la resolución recurrida, dictó la Sentencia núm. 379/2014, de 15 de
julio, que resolvió la misma cuestión que el planteado en el presente recurso, al
considerar que las derramas o cuotas de urbanización giradas por la Junta de
compensación, devengadas con anterioridad a la declaración del concurso, cuya
afectación constaba en el Registro de la Propiedad, son créditos concursales con
privilegio especial, tienen la consideración de hipoteca legal tácita, y cumplen los
cve: BOE-A-2024-14488
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Núm. 170
Lunes 15 de julio de 2024
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anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita. La constancia registral
de la afección marca el momento a partir del cual la preferencia se predica «erga
omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas.
Como puede observarse se refieren todas las sentencias y disposiciones legales a
los gastos de urbanización y no a los de conservación a que antes se ha hecho
referencia.
4. En todo caso, la eventual afección al pago de los gastos de urbanización estaría
caducada, teniendo en cuenta que la reparcelación se inscribió en el año 2006, dado el
tenor del citado artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de urbanismo,
y 126 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el
Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, sin que afecte a ese plazo de caducidad la
duración decenal de la obligación de conservación de viales, etc.
5. En todo caso la hipoteca que pretende constituirse e inscribir:
a) carece de título para la inscripción ya que las hipotecas legales únicamente dan
derecho a «exigir la constitución» (artículo 158 de la Ley Hipotecaria), pero han de
constituirse voluntariamente (escritura pública, artículo de la 138 Ley Hipotecaria) o
judicialmente (artículo 165 de la Ley Hipotecaria).
b) no consta el importe de principal, intereses y costas de la hipoteca que pretende
constituirse, ya que en las fincas que pretenden gravarse no figura el importe máximo de
la cantidad debida ni la concreción de la deuda con arreglo a la legislación urbanística.
La simple instancia del presidente de la junta de compensación no es título suficiente
para la constitución de hipoteca que debería constituir la hipoteca, aunque, como ya
señaló la Sentencia de la Sala de lo Civil de 15 de julio de 2014, es «trámite que no
suele seguirse, por la preferencia de cobro que tiene el titular del privilegio sobre el bien,
y por suponer un gravamen real, que es una situación de sujeción en la que se
encuentra el propietario sobre cuya cosa existe establecido un derecho real a favor de
otro, en este caso la Junta de compensación». Por todo ello no ha lugar la afirmación del
instante según la cual la hipoteca ya es expresa y no tácita («aunque, estando inscritos,
ya no son tácitos sino expresos)».
6. Los créditos que se pretenden amparar con la afección real no están
determinados en cuanto a su fecha de devengo, sin que el juez del concurso se haya
pronunciado al respecto, así, aporta el recurrente los siguientes documentos:
«Facturas 03/014 y 04/14 de la Junta de Compensación a cargo de la entidad concursad.
Informe de Tesourería del Concello de Sanxenxo, de fecha 12 de marzo de 2018, relativo
a deudores a la Junta de Compensación, del que resulta lo siguiente: “Bruesa
Inmobiliaria SA; esta mercantil está en administración concursal e o O.R.A.L enviou as
debedas a dita administración para incluir na masa con outros debedores”».
Las facturas de 2014 evidentemente son posteriores a la fecha de declaración del
concurso (que fue en 2011). Y declarado el concurso, como señala la Sentencia del
Tribunal Supremo de 23 de julio de 2015 «esta Sala, con posterioridad a la resolución
recurrida, dictó la Sentencia núm. 379/2014, de 15 de julio, que resolvió la misma
cuestión que el planteado en el presente recurso, al considerar que las derramas o
cuotas de urbanización giradas por la Junta de compensación, devengadas con
anterioridad a la declaración del concurso, cuya afectación constaba en el Registro de la
Propiedad, son créditos concursales con privilegio especial, tienen la consideración de
hipoteca legal tácita, y cumplen los requisitos establecidos en el artículo 90.2 Esta Sala,
con posterioridad a la resolución recurrida, dictó la Sentencia núm. 379/2014, de 15 de
julio, que resolvió la misma cuestión que el planteado en el presente recurso, al
considerar que las derramas o cuotas de urbanización giradas por la Junta de
compensación, devengadas con anterioridad a la declaración del concurso, cuya
afectación constaba en el Registro de la Propiedad, son créditos concursales con
privilegio especial, tienen la consideración de hipoteca legal tácita, y cumplen los
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