BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 15 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 88712

1. La cuestión a resolver en este expediente consiste en determinar si unos créditos
derivados de los gastos de urbanización de una junta de compensación contra una
sociedad en concurso, unos de fecha anterior y otros posterior a la de la declaración del
concurso, gozan del derecho a solicitar hipoteca legal tácita en garantía del mismo a
través de una instancia suscrita por el presidente de la junta de compensación.
El presidente de una junta de compensación solicita de la registradora mediante
instancia «anotación en la inscripción de las fincas de la hipoteca legal tácita en favor de
esta Junta de Compensación por los créditos del importe de las facturas que se adjuntan
contra la urbanizadora». La «hipoteca legal tácita» se solicita sobre dos fincas registrales
incluidas en una reparcelación realizada por el sistema de compensación.
En contra de la afirmación del recurrente de que «la afección estaba anotada en el
Registro de la Propiedad cuando fueron comunicados los créditos a la administración
concursal», en las fincas de referencia únicamente consta lo siguiente en el cuerpo de la
inscripción: «(…) las fincas resultantes de este proyecto de Compensación, en la cuota
de participación correspondiente, a la carga real de conservación de los nuevos viales,
espacios libres y zonas verdes durante el plazo de diez años, contados a partir de la
recepción de la urbanización por el Ayuntamiento, que tendrá constancia registral (…)».
De forma expresa no consta ni por nota al margen ni en el acta de inscripción la afección
al pago de los gastos de urbanización en las fincas 34.896 y 35.057 de Sanxenxo.
La titular de las fincas sobre las que se solicita la constitución de la hipoteca es una
sociedad en concurso de acreedores.
2. La afección registral a que parece referirse la instancia es la regulada por los
artículos 158.1 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y
Protección del Medio Rural de Galicia («la incorporación de los propietarios a la Junta de
Compensación no presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la
transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común.
En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las
obligaciones inherentes al sistema, con anotación en el Registro de la Propiedad en la
forma que determina la legislación estatal»), 310.1 del Real Decreto Legislativo 1/1992,
de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana («la iniciación del expediente de reparcelación o la afección
de los terrenos comprendidos en una unidad de ejecución al cumplimiento de las
obligaciones inherentes al sistema de compensación, se harán constar en el Registro por
nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes») y 19
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística («De la
afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar.
Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes
dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística […]»).
Todos los preceptos citados eran los vigentes al tiempo de practicarse la inscripción.
Puede observarse que los gastos de urbanización no son los mismos que los de
«(…) conservación de los nuevos viales, espacios libres y zonas verdes durante el plazo
de diez años, contados a partir de la recepción de la urbanización por el Ayuntamiento,
que tendrá constancia registral (…)», entre otros motivos porque la afección real al pago
de dichos gastos tiene un plazo de caducidad de siete años (artículo 20 del Real
Decreto 1093/1997 citado), mientras que la afección que consta en las fincas 34.896
y 35.057 de Cambados únicamente se refiere a la obligación de conservación de viales y
otros por diez años y no a la de urbanizar.
3. La naturaleza del crédito urbanístico y de su garantía real, en la terminología
utilizada por la legislación urbanística, ha sido, y sigue siendo, como ya señaló la
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril
de 2016 objeto de una amplia discusión doctrinal.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la configuración de dichas
figuras.

cve: BOE-A-2024-14488
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Núm. 170