III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14487)
Resolución de 17 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6 a cancelar las cargas existentes sobre una finca adjudicada en un procedimiento de disolución de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88703
Sólo el primero de los casos es un verdadero supuesto de disolución de comunidad,
mientras que el segundo es una pura transmisión a un tercero.
No obstante esta distinción, desde el punto de vista registral, lo que debe quedar
claro es que la posición del acreedor hipotecario, ya recaiga la hipoteca sobre la totalidad
de la finca, ya sobre alguna cuota indivisa, está plenamente garantizada. Quien adquiera
la finca, uno de los condueños o un tercero, la recibirá gravada con la correspondiente
hipoteca. Ningún efecto de purga de las cargas existentes sobre la finca puede implicar
el proceso de disolución de condominio, cualquiera que sea el procedimiento por el que
se lleve a efecto: división de la finca en partes que se adjudiquen a cada comunero,
enajenación (tanto en venta directa, como en subasta pública) a uno de los condueños
que compensa económicamente a los demás, o venta a un tercero con reparto del precio
entre los cotitulares sin perjuicio de que en este caso, por acuerdo de las partes, se
minore el valor de la cuota gravada en el importe de la carga.
4. En el supuesto de este expediente, la anotación preventiva que grava una cuota
de la finca se practicó una vez interpuesto el procedimiento de ejecución de la sentencia
derivada de un procedimiento de división de cosa común, conforme los trámites previstos
en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En estos casos son de aplicación las normas del procedimiento de apremio previstas
en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero adaptadas a la peculiaridad del caso.
Uno de los trámites esenciales de dicho procedimiento es el de la expedición por el
registrador de la Propiedad correspondiente de la certificación de dominio y cargas de la
finca.
Se plantea entonces si es procedente en este caso la práctica de la nota marginal
que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con sus consiguientes
efectos.
A este respecto, este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de marzo de 2010 ya
dejó claro que no: «Para poder extender la nota marginal de expedición de certificación
de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia
registral del derecho del ejecutante. Así lo dispone el artículo 143 del Reglamento
Hipotecario (a diferencia de la redacción originaria anterior a la reforma por Real
Decreto 1867/1998), según el cual el Registrador, al expedir la certificación de cargas
para cualquier procedimiento de apremio, hará constar, por nota al margen de la
anotación de embargo practicada (o, en su caso, al margen de la correspondiente
inscripción de hipoteca), que ha expedido la referida certificación, el procedimiento para
el que se expide, las fechas del mandamiento y de su presentación y la fecha de la
certificación. Y añade que “no procederá la extensión de esta nota si antes no se ha
hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente.” La misma solución resulta
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en el artículo 659.1 establece que el Registrador
comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la
certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores “al del derecho del
ejecutante”, siempre que su domicilio conste en el Registro. De la misma manera el
artículo 659.3 de la misma Ley se refiere a titulares de derechos posteriores “al
gravamen que se ejecuta” y el 674.2 dice que “a instancia del adquirente, se expedirá, en
su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que
haya originado el remate o la adjudicación. Asimismo, se mandará la cancelación de
todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado
después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656...”. Todos estos
preceptos presuponen una previa anotación de embargo (o en su caso inscripción de
hipoteca), para que se pueda practicar la nota marginal de expedición de la certificación,
de modo que, si no está anotado el embargo, no cabe extenderla».
En el supuesto de la extinción del condominio no existe una carga o derecho real que
grave la finca, sino al contrario, como se ha explicado anteriormente, el ejercicio de una
facultad inherente a la propia situación de copropiedad.
Esto hace evidente, como ya se dijo en la resolución citada, la conveniencia de que
conste en el Registro la existencia del procedimiento.
cve: BOE-A-2024-14487
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 170
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88703
Sólo el primero de los casos es un verdadero supuesto de disolución de comunidad,
mientras que el segundo es una pura transmisión a un tercero.
No obstante esta distinción, desde el punto de vista registral, lo que debe quedar
claro es que la posición del acreedor hipotecario, ya recaiga la hipoteca sobre la totalidad
de la finca, ya sobre alguna cuota indivisa, está plenamente garantizada. Quien adquiera
la finca, uno de los condueños o un tercero, la recibirá gravada con la correspondiente
hipoteca. Ningún efecto de purga de las cargas existentes sobre la finca puede implicar
el proceso de disolución de condominio, cualquiera que sea el procedimiento por el que
se lleve a efecto: división de la finca en partes que se adjudiquen a cada comunero,
enajenación (tanto en venta directa, como en subasta pública) a uno de los condueños
que compensa económicamente a los demás, o venta a un tercero con reparto del precio
entre los cotitulares sin perjuicio de que en este caso, por acuerdo de las partes, se
minore el valor de la cuota gravada en el importe de la carga.
4. En el supuesto de este expediente, la anotación preventiva que grava una cuota
de la finca se practicó una vez interpuesto el procedimiento de ejecución de la sentencia
derivada de un procedimiento de división de cosa común, conforme los trámites previstos
en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En estos casos son de aplicación las normas del procedimiento de apremio previstas
en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero adaptadas a la peculiaridad del caso.
Uno de los trámites esenciales de dicho procedimiento es el de la expedición por el
registrador de la Propiedad correspondiente de la certificación de dominio y cargas de la
finca.
Se plantea entonces si es procedente en este caso la práctica de la nota marginal
que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con sus consiguientes
efectos.
A este respecto, este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de marzo de 2010 ya
dejó claro que no: «Para poder extender la nota marginal de expedición de certificación
de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia
registral del derecho del ejecutante. Así lo dispone el artículo 143 del Reglamento
Hipotecario (a diferencia de la redacción originaria anterior a la reforma por Real
Decreto 1867/1998), según el cual el Registrador, al expedir la certificación de cargas
para cualquier procedimiento de apremio, hará constar, por nota al margen de la
anotación de embargo practicada (o, en su caso, al margen de la correspondiente
inscripción de hipoteca), que ha expedido la referida certificación, el procedimiento para
el que se expide, las fechas del mandamiento y de su presentación y la fecha de la
certificación. Y añade que “no procederá la extensión de esta nota si antes no se ha
hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente.” La misma solución resulta
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en el artículo 659.1 establece que el Registrador
comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la
certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores “al del derecho del
ejecutante”, siempre que su domicilio conste en el Registro. De la misma manera el
artículo 659.3 de la misma Ley se refiere a titulares de derechos posteriores “al
gravamen que se ejecuta” y el 674.2 dice que “a instancia del adquirente, se expedirá, en
su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que
haya originado el remate o la adjudicación. Asimismo, se mandará la cancelación de
todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado
después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656...”. Todos estos
preceptos presuponen una previa anotación de embargo (o en su caso inscripción de
hipoteca), para que se pueda practicar la nota marginal de expedición de la certificación,
de modo que, si no está anotado el embargo, no cabe extenderla».
En el supuesto de la extinción del condominio no existe una carga o derecho real que
grave la finca, sino al contrario, como se ha explicado anteriormente, el ejercicio de una
facultad inherente a la propia situación de copropiedad.
Esto hace evidente, como ya se dijo en la resolución citada, la conveniencia de que
conste en el Registro la existencia del procedimiento.
cve: BOE-A-2024-14487
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 170
