III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14487)
Resolución de 17 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6 a cancelar las cargas existentes sobre una finca adjudicada en un procedimiento de disolución de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88702
tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con
relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al
cesar la comunidad».
Al mismo tiempo, también se considera la situación de comunidad como una etapa
transitoria y se reconoce el derecho de cada cotitular a promover la disolución y la
división de la cosa común.
Dispone el artículo 400, párrafo primero, del Código Civil: «Ningún copropietario
estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en
cualquier tiempo que se divida la cosa común». En este sentido recuerda la Sentencia
del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2016: «Como esta Sala ya tiene declarado, entre
otras, en la STS de 15 de junio de 2012 (núm. 399/2012), este reconocimiento tan
explícito de la acción de división (actio communi dividundo), más allá del posible disfavor
con el que nuestro Código Civil acogió las situaciones de indivisión resultantes de la
comunidad, se presenta como una aplicación de uno de los principios rectores que
informa la comunidad de bienes, conforme a la preferencia de la libertad individual que
cada comunero conserva pese al estado de división. De forma que se erige en una
significativa facultad del comunero de naturaleza imprescriptible (artículo 1965 del
Código Civil), siendo calificada, además, como una facultad de carácter irrenunciable.
Todo ello, de acuerdo a su antecedente inmediato en la antigua “actio familiae
unerciscundae” (acción de partición de herencia), de la que trae su caracterización
básica».
3. Cabe analizar también el destino de las cargas constituidas sobre alguna de las
cuotas de la cosa común.
Los principios que rigen el condominio y que se han reflejado en el fundamento
segundo generan un lógico conflicto entre el adjudicatario de la finca y los acreedores de
cada uno de los condueños cuando alguna de las cuotas aparece gravada.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de
pronunciarse sobre esta cuestión en las Resoluciones de 20 de febrero de 2012 y 20 de
enero de 2015, en las que sigue la doctrina conformada por nuestro Tribunal Supremo
que destaca el carácter que la acción de división reconocida en el artículo 400 del
Código Civil a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y
se caracteriza por su imperatividad y destaca que el conflicto eventual entre los
condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de
condominio y salvaguardando los derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código
Civil): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si
existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de
impugnación (Sentencia 31 de diciembre de 1985); los derechos individuales de los
acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnación
(Sentencia de 28 de febrero de 1991). Y así ha declarado que, dado que la existencia de
una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su
consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su
derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la
carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario, cuando
la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en
aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre
la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el
artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los
intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que
corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar
un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas
ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota. Cuando la
disolución se lleva a cabo mediante subasta judicial hay que diferenciar dos situaciones,
que el adquirente sea uno de los condueños, que satisface a los restantes el importe de
sus respectivas o que quien adquiera sea un tercero ajeno a la relación de copropiedad.
cve: BOE-A-2024-14487
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 170
Lunes 15 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 88702
tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con
relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al
cesar la comunidad».
Al mismo tiempo, también se considera la situación de comunidad como una etapa
transitoria y se reconoce el derecho de cada cotitular a promover la disolución y la
división de la cosa común.
Dispone el artículo 400, párrafo primero, del Código Civil: «Ningún copropietario
estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en
cualquier tiempo que se divida la cosa común». En este sentido recuerda la Sentencia
del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2016: «Como esta Sala ya tiene declarado, entre
otras, en la STS de 15 de junio de 2012 (núm. 399/2012), este reconocimiento tan
explícito de la acción de división (actio communi dividundo), más allá del posible disfavor
con el que nuestro Código Civil acogió las situaciones de indivisión resultantes de la
comunidad, se presenta como una aplicación de uno de los principios rectores que
informa la comunidad de bienes, conforme a la preferencia de la libertad individual que
cada comunero conserva pese al estado de división. De forma que se erige en una
significativa facultad del comunero de naturaleza imprescriptible (artículo 1965 del
Código Civil), siendo calificada, además, como una facultad de carácter irrenunciable.
Todo ello, de acuerdo a su antecedente inmediato en la antigua “actio familiae
unerciscundae” (acción de partición de herencia), de la que trae su caracterización
básica».
3. Cabe analizar también el destino de las cargas constituidas sobre alguna de las
cuotas de la cosa común.
Los principios que rigen el condominio y que se han reflejado en el fundamento
segundo generan un lógico conflicto entre el adjudicatario de la finca y los acreedores de
cada uno de los condueños cuando alguna de las cuotas aparece gravada.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de
pronunciarse sobre esta cuestión en las Resoluciones de 20 de febrero de 2012 y 20 de
enero de 2015, en las que sigue la doctrina conformada por nuestro Tribunal Supremo
que destaca el carácter que la acción de división reconocida en el artículo 400 del
Código Civil a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y
se caracteriza por su imperatividad y destaca que el conflicto eventual entre los
condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de
condominio y salvaguardando los derechos de terceros (artículos 403 y 405 del Código
Civil): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división; si
existe oposición expresa de un acreedor queda abierta la vía de la acción de
impugnación (Sentencia 31 de diciembre de 1985); los derechos individuales de los
acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnación
(Sentencia de 28 de febrero de 1991). Y así ha declarado que, dado que la existencia de
una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su
consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su
derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la
carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario, cuando
la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en
aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre
la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el
artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los
intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que
corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar
un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas
ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota. Cuando la
disolución se lleva a cabo mediante subasta judicial hay que diferenciar dos situaciones,
que el adquirente sea uno de los condueños, que satisface a los restantes el importe de
sus respectivas o que quien adquiera sea un tercero ajeno a la relación de copropiedad.
cve: BOE-A-2024-14487
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Núm. 170
