BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 15 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 88700

originado el remate o la adjudicación. Asimismo, el letrado de la Administración de
Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores,
incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en
el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido
o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de
haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.
Como podemos observar, el legislador procesal no hace distinción y exhorta a
cancelar las inscripciones y anotaciones posteriores a la expedición de la certificación de
cargas.
Es verdad que el Reglamento Hipotecario, en los casos de certificaciones de cargas
en los procedimientos de apremio, rechaza extender la nota marginal cuando
previamente no se ha hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente. Es
decir, en los casos de certificaciones de cargas no precedidas de anotación de embargo,
se impide la extensión de anotación marginal (artículo 143). La Dirección General de los
Registros y el Notariado, en su resolución de 2 de marzo de 2010 (BOE de 5 de abril
de 2010), para salvar este problema, en los procedimientos de división de la cosa
común, aconseja solicitar la anotación preventiva de la demanda.
La ausencia de dicha anotación es la que lleva a la registradora apelante a emitir una
calificación negativa y es que, entre la expedición de la certificación de cargas y la
realización del bien, pasaron tres años y un tercero terminó accediendo al registro para
anotar su embargo.
Pues bien, entre el derecho de crédito de ese tercero y el derecho del adjudicatario
del bien realizado entendemos que prevalece el interés de este último. El principio de
publicidad es el pilar fundamental sobre el que se asiente el sistema registral, pero no es
el único principio. Si, el tercero que accede al registro cuando el bien ya está en vía de
apremio no tiene la protección registral ordinaria.
Por lo pronto, no se trata de un tercero hipotecario. El art. 34 de la Ley Hipotecaria se
reserva a las transmisiones. Como es obvio, el embargo no es un acto del tráfico. Al
Derecho hipotecario le interesa el tercer adquirente ante una situación que esté inscrita.
Cuando el adquirente inscribe estamos ante el tercero hipotecario y a este titular solo le
afectará lo que el Registro proclame. Lo que no figure registrado puede darlo por
inexistente. No es el supuesto de una anotación de embargo. Ahí no opera. La anotación
no protege tanto al acreedor como al posterior adquirente del bien. El ordenamiento da
primacía a los intereses del actual propietario sobre los del acreedor del antiguo titular
del dominio, Antepone el dominio al crédito.
En línea con estas ideas, la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene dando la
razón al adjudicatario del bien frente al acreedor que embarga después de la expedición
de la certificación.
Desde antiguo, el Tribunal Supremo ha tenido que conjugar la normativa procesal y
la hipotecaria. Para supuestos muy parecidos al actual, ha antepuesto el artículo 674 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil –y antes el art. 1512 de la ley procesal de 1881– a la
normativa hipotecaria. Ha sido con ocasión de supuestos donde, entando el bien en vía
de apremio, caduca la anotación y acceden al registro, tras la certificación de cargas,
otros acreedores. Pese a la caducidad, el Tribunal Supremo ha confirmado que las
cargas posteriores deben en todo caso cancelarse (entre otras, sentencias 427/2017,
de 7 de julio; 88/2015, de 23 de febrero y 282/2007, de 12 de marzo).
Dicha doctrina reconoce una especial significación al momento de emisión por parte
del Registro de la Propiedad de la certificación de cargas y gravámenes del art. 656 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. El contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el
desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las
condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que
cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo
extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación. En definitiva, la aprobación
del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las
anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre los derechos del

cve: BOE-A-2024-14487
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Núm. 170