III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14271)
Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la inscripción de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada acompañada de documentos complementarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87592
Cuarta. Sobre la improcedencia de la revisión, por parte del registrador, del juicio de
validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, realizado por el
notario autorizante. Que, en el apartado “fundamentos de Derecho” de la resolución que
hoy se recurre, en su apartado “1” relativo a la “falta del cumplimiento del requisito del
tracto sucesivo”, el Registrador, no considera: “acreditada la representación y facultades
de apoderado alegada por el Sr. B. J. por la aportación de la escritura
protocolo 997/1994 Notario don Juan Ignacio Soldevilla Jiménez de subsanación
otorgada por el Sr. B. J. en su nombre y como mandatario verbal de otros de un acta de
manifestaciones”.
Entiende esta parte que, si el acto se ha efectuado ante notario y queda
protocolizado (aportación de la escritura protocolo 997/1994 Notario don Juan Ignacio
Soldevilla Jiménez de subsanación otorgada por el Sr. B. J. en su nombre y como
mandatario verbal de otros de un acta de manifestaciones): ¿En base a qué
argumentación, el Registrador procede a deslegitimar su fuerza probatoria del protocolo
notarial? La respuesta, es que no puede deslegitimar el protocolo notarial, véase la
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia núm. 643/2018, de fecha 20
de noviembre de 2018, la cual trata de una Litis similar a la presente y donde:
Afirma el Tribunal que, cuando, se trata de un poder conferido por una sociedad
mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad,
calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad
mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña
del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias
que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual
interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder
especial. Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede
revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante.
Expresado lo anterior, resulta de interés expresar lo siguiente:
En primer lugar, del art. 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto
regula lo siguiente:
1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera.
2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado,
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del
que nace la representación.
Expresado lo precedente, parece evidente entender que:
Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio
de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento
cve: BOE-A-2024-14271
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 168
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87592
Cuarta. Sobre la improcedencia de la revisión, por parte del registrador, del juicio de
validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, realizado por el
notario autorizante. Que, en el apartado “fundamentos de Derecho” de la resolución que
hoy se recurre, en su apartado “1” relativo a la “falta del cumplimiento del requisito del
tracto sucesivo”, el Registrador, no considera: “acreditada la representación y facultades
de apoderado alegada por el Sr. B. J. por la aportación de la escritura
protocolo 997/1994 Notario don Juan Ignacio Soldevilla Jiménez de subsanación
otorgada por el Sr. B. J. en su nombre y como mandatario verbal de otros de un acta de
manifestaciones”.
Entiende esta parte que, si el acto se ha efectuado ante notario y queda
protocolizado (aportación de la escritura protocolo 997/1994 Notario don Juan Ignacio
Soldevilla Jiménez de subsanación otorgada por el Sr. B. J. en su nombre y como
mandatario verbal de otros de un acta de manifestaciones): ¿En base a qué
argumentación, el Registrador procede a deslegitimar su fuerza probatoria del protocolo
notarial? La respuesta, es que no puede deslegitimar el protocolo notarial, véase la
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia núm. 643/2018, de fecha 20
de noviembre de 2018, la cual trata de una Litis similar a la presente y donde:
Afirma el Tribunal que, cuando, se trata de un poder conferido por una sociedad
mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad,
calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad
mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña
del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias
que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual
interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder
especial. Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede
revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante.
Expresado lo anterior, resulta de interés expresar lo siguiente:
En primer lugar, del art. 18 LH, cuyo párrafo primero dispone lo siguiente:
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Esta previsión normativa, en relación con la calificación de la capacidad de los
otorgantes, se complementa con el art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la
redacción consiguiente a la modificación introducida por la Ley 24/2005. El precepto
regula lo siguiente:
1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera.
2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su
valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí
solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador
limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado,
sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del
que nace la representación.
Expresado lo precedente, parece evidente entender que:
Conforme a esta normativa, parece claro que corresponde al notario emitir un juicio
de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento
cve: BOE-A-2024-14271
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Núm. 168
