BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87539

de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y deben tener
en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten
a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede llevarse al
extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad–
obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y
definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo limitado de
los medios de calificación, transciende claramente la función que la ley le encomienda al
registrador)».
La cuestión esencial reside, en consecuencia, en determinar adecuadamente la
especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un
documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero.
Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad
pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o
incompatibles entre sí. Si son compatibles, el orden de despacho vendrá determinado
por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si son
incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del
segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado
un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta
de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles,
no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por
aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria,
procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad
para evitarlo.
Especialmente, este Centro Directivo ha señalado –cfr. Resolución de 20 de julio
de 2017–, que a la calificación de los actos y documentos administrativos, de modo
coherente con su presunción de validez y eficacia –artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1
de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas– y
con el alcance al que se refiere el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, se le aplican
también los efectos que señala el artículo 101 del Reglamento Hipotecario, cuyo párrafo
primero establece: «La calificación de los documentos presentados en el Registro se
entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción,
anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que
pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la
competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento».
En efecto, el artículo 106 de la Constitución Española determina que sólo los jueces
y tribunales pueden controlar la legalidad de la actuación administrativa, y por ello la
Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa,
establece en su artículo 2 que será esta jurisdicción la competente para entender de
todas las cuestiones que se susciten en relación con la validez o legalidad de los actos o
disposiciones de las corporaciones de Derecho público, adoptados en el ejercicio de
funciones públicas.
9. En el presente expediente se plantea, si la certificación de técnico competente es
suficiente título a los efectos de la inscripción de la escritura de cambio de local
comercial a vivienda, cuando consta presentada con anterioridad a la nota de calificación
la resolución del órgano competente del Ayuntamiento por la que se ha iniciado (en este
caso, por decreto municipal de 19 de junio de 2023) un expediente de disciplina
urbanística que tiene, entre otras consecuencias, la reposición de las obras, acordando
la revisión de la actuación urbanística y la medida cautelar de suspensión de efectos de
la misma, y que posteriormente generó la práctica de una anotación preventiva de inicio
de expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística.
La consecuencia de la presentación en el Registro de tales actuaciones
administrativas, como se ha expuesto en fundamentos de Derecho anteriores, tiene
como consecuencia que no pueda practicarse la inscripción de la actuación urbanística

cve: BOE-A-2024-14265
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Núm. 168