BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87535

actos y/o uso se realicen sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las
condiciones señaladas en ellas, siendo que en todos los supuestos –y, por tanto, también
en los de privación o cese del uso– el ejercicio de la potestad para el restablecimiento de
la legalidad urbanística está condicionado a que se lleve a cabo por la Administración en
el plazo de cuatro años desde la total terminación de las obras, tal como dispone el
artículo 195.1 de la citada ley, de forma y manera que el transcurso del referido plazo
determina que la Administración municipal no pueda privar del uso del inmueble si éste
no se opone al permitido en el planeamiento –en concreto y si se trata de un uso
residencial, cuando dicho uso está permitido por el planeamiento, ni puede ser privado
de dicho uso el interesado ni el mismo puede condicionarse a la previa obtención de
licencia de primera ocupación, dada la caducidad del plazo de ejercicio de la potestad de
restablecimiento de la legalidad urbanística– por más que «(...) ello no supone
legalización alguna de las obras que se hubiesen llevado a cabo sin la necesaria
cobertura en título habilitante, quedando la construcción o edificación sometida a un
régimen asimilable al de fuera de ordenación».
En consecuencia, son los usos no permitidos por el planeamiento urbanístico los
únicos que no están sometidos al plazo de caducidad de la acción para el
restablecimiento de la legalidad urbanística, como ha reiterado la más reciente sentencia
de 12 de marzo de 2021 que afirma: «(…) nos vemos obligados a mostrar nuestra
disconformidad con la conclusión alcanzada por el Juzgador de la instancia, con cita de
la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 1987, de que «para los supuestos de
restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con la realización de usos
necesitados de licencia, el ejercicio de la acción para el restablecimiento de la legalidad
urbanística no está sometido a plazo prescriptivo mientras no cese la utilización». En
efecto, si se examina detenidamente el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo
de 2 de junio de 1987, en cuya doctrina pretende ampararse el Juzgador de la instancia,
se llegará a la conclusión de que el plazo de caducidad para el restablecimiento de la
legalidad urbanística resulta: (i) ciertamente, aplicable a los actos de edificación; y (ii) no
lo será respecto de los usos del suelo que sean «contrarios al Ordenamiento
Urbanístico». Dicho de otra forma, respecto de la segunda conclusión, el uso contrario al
ordenamiento urbanístico no puede adquirirse por prescripción (…)».
Por tanto, no sería admisible el uso contrario al Plan en una edificación ilegal dado
que, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2000, dicho uso no
puede adquirirse por prescripción, aunque haya caducado la acción de restablecimiento
de la legalidad urbanística.
La consecuencia jurídica derivada de la caducidad de la acción de restablecimiento
de la legalidad urbanística no es otra que la de reconocer al propietario de la obra la
facultad de mantenimiento de la situación creada, esto es, la de oponerse a cualquier
intento de demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho está
disfrutando, siempre que este uso no se oponga al permitido por el Plan para la zona de
que se trata, como expresamente se dice en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de
junio de 2001 –cfr. fundamento jurídico sexto de la citada Sentencia de 12 de marzo
de 2021–.
En la misma línea, en la Sentencia de 3 de diciembre de 2021 puntualiza además
que incumbe a la Administración la acreditación de la incompatibilidad del uso con el
planeamiento, atendiendo a los principios de disponibilidad y facilidad probatoria
referidos en el artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, de
aplicación supletoria en este ámbito jurisdiccional específico, conforme a lo prevenido en
el artículo 4 de Ley Procesal Civil y en la disposición final primera de la Ley 29/1998,
de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.
Respecto al cómputo del plazo de caducidad de 4 años, establecido en el
artículo 195.1 de la Ley 9/2011, del Suelo de la Comunidad de Madrid, la jurisprudencia
venía entendiendo que el citado plazo de caducidad se iniciaba cuando las obras,
dispuestas para servir el fin o el uso previsto, se demuestran mediante la aparición de
signos externos que posibilitasen a la Administración conocer los hechos constitutivos de

cve: BOE-A-2024-14265
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Núm. 168