BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87534

legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre
los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las
características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal,
dada su limitada competencia en la materia y el propio régimen de recursos contra la
calificación, en el que tanto la calificación negativa del registrador como las Resoluciones
de la Dirección General son recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil –cfr.
artículo 328 de la Ley Hipotecaria–.
Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y es él el que debería
haber reaccionado contra la infracción urbanística que se hubiere podido cometer,
anotando en su caso el expediente incoado en el Registro de la Propiedad, y quien
también estará obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de
haber realizado la inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para
hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del
cambio de uso, la concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al
propietario, incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios
económicos que se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28.4 de
la Ley de Suelo–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin al procedimiento
será recurrible ante los juzgados del orden jurisdiccional contencioso-administrativo –
artículo. 64 de la Ley de Suelo–.
Este esquema basado en la norma positiva prevista en el artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley de Suelo estatal ha sido aplicado en la práctica en numerosas
ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento de
actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia. Cabe citar, por ejemplo, la
sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valencia de 9 de noviembre de 2023, que ratifica la actuación
administrativa seguida una vez el registrador de la Propiedad comunicó al Ayuntamiento
la escritura de modificación de trastero a vivienda y aquélla reaccionara dictando
resolución en la que hace constar la concreta situación urbanística del inmueble y la
limitación que se impone en cuanto al uso conforme al artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
No obstante, en la reciente Resolución de esta Dirección General de 9 de abril
de 2024 relativa a una escritura de declaración de obra antigua de habilitación de
buhardilla como vivienda en el País Vasco, se afirmó que la aplicación del régimen
registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la
constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la
normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso.
De esta forma, en aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la
modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación
de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna
licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de
ordenación, al amparo del artículo 28.1 de la Ley de Suelo, sin que sea posible su
inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante.
Pues esta Dirección General debe tener presente la doctrina jurisprudencial, aun
procedente del orden jurisdiccional contencioso-administrativo, en la medida que es
determinante de uno de los presupuestos definidos por el citado artículo 28.4 de la Ley
de Suelo, es decir, que se trate de «construcciones, edificaciones e instalaciones
respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes».
En el caso de la Comunidad de Madrid, en relación a los actos de cambio de uso la
jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que –cfr. sentencias de 24 de
julio de 2019 y 4 de noviembre de 2022–, ha mantenido que el procedimiento previsto en
el artículo 195 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, es aplicable tanto
a los actos de edificación como a los actos de uso del suelo ya finalizados cuando tales

cve: BOE-A-2024-14265
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Núm. 168