BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87536

la infracción. Sin embargo, esta doctrina ha sido revisada a partir de la sentencia del
Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 27 de noviembre 2013, llegando a la
conclusión de que dicho plazo debe comenzar de acuerdo a la presunción contenida en
el artículo 196 de la Ley 9/2001, «esto es, el expresado plazo de caducidad comienza
desde el momento, que incumbe acreditar al interesado, en el que las obras están
dispuestas para servir al fin o al uso previsto, sin necesidad de ninguna actuación
material posterior y sin que se precise la aparición de signos externos que revelen su
ejecución, lo que supone un cambio en la doctrina que venía aplicando esta Sección». A
tal efecto no resulta suficiente acreditar que el local en cuestión, total o parcialmente, ha
venido dándosele un uso residencial, dado que tal uso bien pudo dársele sin que
existiese acceso de vehículo, sin cubrición de la nave o sin la actualmente distribución en
diversas dependencias, «pues es necesario, reiteramos, acreditar, no desde cuando se
le viene dando un uso residencial a la nave industrial, sino cuando fueron llevadas a
cabo y ejecutadas las concretas obras, no otras…» –cfr. sentencia del Tribunal Superior
de Justicia de Madrid de 25 de octubre de 2021–.
Como puede observarse, este planteamiento resulta plenamente compatible con el
procedimiento registral regulado en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, ya que acreditado
por alguno de los medios previstos en dicho precepto el transcurso del plazo de ejercicio
de la acción de restablecimiento de legalidad del cambio de uso de la finca, cuando sea
posible su prescripción o caducidad, el registrador comunicará la inscripción practicada
al Ayuntamiento competente para que sea éste, en el marco de su competencia de
disciplina urbanística y con los mayores medios probatorios de que dispone, quien en su
caso dicte la resolución que proceda con audiencia al interesado y disponga su
publicidad registral con trascendencia a terceros.
6. Admitida la posibilidad en la Comunidad de Madrid del acceso registral del
cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cuestión objeto del presente recurso (cfr.
artículo 326 de la Ley Hipotecaria) se concreta, fundamentalmente, en determinar si la
documentación aportada por la recurrente al efecto es apta para practicar la inscripción
del referido cambio de uso de local a vivienda y si concurren el resto de los requisitos
exigidos por el artículo 52 del Reglamento sobre Inscripción de Actos De Naturaleza
Urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Dicha documentación está constituida por la certificación de técnico competente
acerca de la tipología de la finca y de la antigüedad de la misma, de la que resulta que
dicha finca está destinada a vivienda, con una antigüedad de dicho uso, al menos, desde
julio del año 2018. De esta documentación resulta por tanto que la antigüedad del uso de
la finca como vivienda es superior a los cuatro años que exige la legislación de la
Comunidad Autónoma de Madrid para que prescriba cualquier acción de
restablecimiento de la legalidad urbanística y, en consecuencia, en principio, se cumplen
dos de los requisitos exigidos por la normativa que regula el acceso al Registro de la
Propiedad de estas modificaciones descriptivas de las fincas.
Sin embargo, para que opere la prescripción, como se ha visto, no sólo se necesita
acreditar desde cuándo está destinada a vivienda, sino cuándo fueron las últimas
reformas llevadas a cabo que culminaron la obra, plazo a partir del cual se computa la
prescripción; y además debe acreditarse, como también se ha dicho, que ese uso no es
contrario al planeamiento urbanístico, pues en otro caso no operaría la prescripción.
Como ya se ha señalado recientemente en la Resolución de este Centro Directivo
de 9 de abril de 2024, perfilando la doctrina más reciente y definitiva sobre la materia,
debe tenerse presente la doctrina jurisprudencial, aun procedente del orden jurisdiccional
contencioso-administrativo, que considera determinante de uno de los presupuestos
definidos por el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo –extrapolable también a los
cambios de uso por antigüedad– que se trate de «construcciones, edificaciones e
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos
de prescripción correspondientes». Por lo que la aplicación del régimen registral sobre

cve: BOE-A-2024-14265
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