BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87500

No se pacta en ningún caso en la escritura objeto de este expediente la concesión de
préstamos o créditos hipotecarios (...). Tampoco son préstamos o créditos de los
previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario. El caso aquí planteado es una pura operación inmobiliaria,
intermedia entre las arras o señal y la venta, que el legislador permite que alcance
eficacia real y sea inscribible.
La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal
naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la
opción. Al ser el plazo a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto de
opción, adquiere éste el carácter de inscribible (artículo 14 del Reglamento Hipotecario).
La sociedad optante tiene por objeto social la actividad inmobiliaria, incluyendo la
mediación en la compraventa de inmuebles, y la opción de compra es un contrato que
sirve de puente entre las meras arras o señal y la formalización definitiva de la compra. Y
no se exige en ningún precepto legal que el precio de ejercicio de la opción sea igual,
superior o inferior al precio o prima pagado por la constitución del derecho de opción, ello
dependerá de las circunstancias económicas de la transacción, de que se quiera
establecer una cláusula penal que incentive la formalización final de la compraventa o de
si en el ínterin hay un uso o arrendamiento que haya generado gastos indemnizables
que deban ser compensados.
Esta indemnización por tanto no puede ser confundida con los intereses ordinarios
de un préstamo, sino que constituye mera indemnización contractual por falta de
culminación de la formalización de la venta.”
Esta misma argumentación, tan reiterada por la Dirección General (Resoluciones
de 12 de diciembre de 2023, de 13 de julio 2022, de 21 de julio de 2021, entre las más
recientes), es plenamente aplicable a nuestro caso, en el que la sociedad optante tiene
por objeto social, entre otros, la actividad inmobiliaria.
Séptimo. En nuestro caso concreto, en la escritura nada indica que la concesión de
la opción se deba a circunstancias apremiantes o angustiosas del concedente, no hay
previsión alguna respecto de posibles costes o gastos de intermediación o de otro tipo,
por lo que no se puede presumir en el caso ningún incremento injustificado de la
cantidad a devolver. De hecho, el concedente de la opción tan sólo debe devolver, en
caso de no ejercitarse la opción, la cantidad recibida como anticipo, pero tiene derecho a
retener la prima y a hacerla suya.
Octavo. Por último, es preciso recordar que la opción de compra que se documenta
cumple todos los requisitos exigidos en el artículo 14 RH, por lo no puede negarse
inscripción.
Por todo lo expuesto, se insta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública tenga por presentado el presente recurso contra la calificación impugnada y
previos los trámites legales y traslado a la interesada para su informe, en el plazo legal
de tres meses dicte resolución en la que estimando el mismo revoque la calificación
registral impugnada y ordene la inscripción de la escritura pública que la motiva, cuyo
testimonio, junto con copia de la calificación recurrida acompañan a este recurso.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente al Centro
Directivo para su resolución. Dado traslado del recurso interpuesto al notario autorizante
del título calificado, éste no ha formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1115, 1256, 1273, 1449, 1690, 1859 y 1884 del Código
Civil; 1, 9, 18 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 7 de la Ley de 23 de julio de 1908
sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios; 14 y 51 del Reglamento
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902, 19 de mayo

cve: BOE-A-2024-14263
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Núm. 168