BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87499

propiedad de la cosa, mientras que si se le devuelve el dinero ya entregado de presente
al deudor-concedente, cancelará la opción”.
Ya hemos reiterado que esa pretendida vinculación del ejercicio de la opción a la
devolución de la cantidad recibida no tiene reflejo alguno en la escritura calificada, pues
de la misma resulta que el optante puede ejercitar la opción con independencia de esa
restitución.
Sexto. A mayor abundamiento, hay que resaltar la reiterada doctrina de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Pública respecto la prohibición del pacto comisorio (por
todas, Resoluciones de 12 y 14 de diciembre 2023),
En este sentido, debe recordarse el idéntico al presente, que fue examinado por la
Resolución de 14 de diciembre de 2023. en la que el Centro Directivo resolvió estimando
el recurso y revocando la calificación. En resumen el supuesto de la Resolución citada
consistía en una de opción de compra en la que, en lo que ahora nos interesa, se
configuró con los siguientes extremos: (i) el precio de la opción era de 7.740 euros, al
que se le dio el carácter de arras o señal, que se imputarían al pago del precio; (ii) el
precio de venta era de 110.000 euros; (iii) se entregaba a cuenta, en el momento de la
constitución de la opción, la cantidad de 35.260 euros como anticipo del precio de
compra: (iv) se estableció un plazo de ejercicio de 12 meses, debiendo ejercitarse la
opción antes del 13 de julio de 2024; (v) se fijó una condición resolutoria, de manera que
el concedente, antes del 13 de julio de 2024, podría dejar sin efecto la opción,
devolviendo la prima de opción duplicada: (vi) si el optante no ejercitaba la opción en
plazo, perdería la cantidad entregada como prima o precio de opción.
En el defecto segundo el Registrador de la Propiedad consideró que existía
vulneración del pacto comisorio. En la citada Resolución, tras examinar el fundamento de
la prohibición del pacto comisorio, y recordar su aplicación no sólo a los negocios de
garantía tipificados legalmente, sino también a las garantías atípicas, en sus
Fundamentos de Derecho 4 y 5, la Dirección General recuerda que:
“4. No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, la
citada Resolución de 28 de enero de 2020 y la más reciente de 13 de julio de 2022, para
un caso similar), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los
términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y en el
reducido marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden
más que analizar-enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos
casos en que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida
obligación de impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la
constitución de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de
garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de
pacto comisorio establecida por los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil).
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, según las citadas Resoluciones
de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, deben admitirse
aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al
acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para
alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.
Por ello podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones
de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe
entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos
acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias
concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se
podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión. (...).
5. Por tales razones el defecto invocado por el registrador en su calificación ha de
ser revocado, ya que –como ya se dijo en la Resolución de 28 de enero de 2020 y se
reitera ahora– no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente
ante un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de
marzo, ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquella.

cve: BOE-A-2024-14263
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Núm. 168