BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87498

opción en el plazo comprendido entre el 25 de febrero de 2024 y el 24 de marzo de 2024
(ambos incluidos), sin que en ello influya el hecho de que el oferente haya devuelto o no
cantidad alguna. Y sólo si el optante no ejercita la opción, el concedente queda obligado
a devolver lo que recibió a cuenta del precio (como resulta lógico, al amparo del principio
de reciprocidad de las prestaciones).
Es decir, el orden de los acontecimientos, según se ha convenido en el contrato, es
inverso al que suele contemplar el caso de un préstamo con garantía real con pacto
comisorio. En el caso del préstamo garantizado con una opción con pacto comisorio:
primero se concede un plazo dentro del cual el concedente puede restituir la cantidad
percibida, dando por extinguida la opción, y, sólo si el concedente no devuelve la
cantidad percibida en el plazo indicado, el optante puede ejercitar la opción. Pero en este
caso el orden es inverso, como se ha explicado, pues el optante puede ejercitar la
opción, sin que exista condicionamiento o conexión con la restitución de ninguna
cantidad (aunque sólo durante el plazo indicado), y una vez expirado el plazo concedido
sin que la haya ejercitado, con la consiguiente extinción del derecho del optante, nace en
el concedente la facultad de cancelar registralmente la opción mediante la devolución de
la cantidad recibida a cuenta de la compraventa.
Es evidente que la causa de este negocio jurídico dista de ser un préstamo con
opción de compra en garantía. En sentido estricto, un simple derecho de opción de
compra, que consiste en una pura operación inmobiliaria, intermedia entre las arras o
señal y la venta, que el legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible.
Cuarto. La Sra. Registradora interpreta que “esa entrega a cuenta supone la
entrega de presenta (sic) de una cantidad de dinero, sin que se justifique utilidad alguna
en reciprocidad por la misma para el optante (artículo 1274 cc). Además, el optante no
puede en ningún caso, ejercitar la opción hasta que transcurra un año de la fecha del
contrato, sin que tampoco se justifique la utilidad para las partes de dicho término
esencial (1274 cc)”.
Sin entrar a valorar la terminología utilizada por la Sra. Registradora, que se refiere a
dicho plazo como un término esencial, cuando en rigor es un término inicial para el
ejercicio de la opción, no se entiende qué pretende poner de manifiesto la Sra.
Registradora al referirse a la ausencia de justificación de la utilidad de las cláusulas del
contrato.
La argumentación es inconsistente y equívoca, pues parte de una confusión entre la
utilidad de un contrato, o de una cláusula contractual, y la causa del contrato. La utilidad
que pudiera tener para las partes la fijación de un término inicial (mal calificado por la
Sra. Registradora como “término esencial”), es una cuestión que se encuadra dentro de
los móviles subjetivos de las partes, más que en la causa del contrato. La utilidad puede
haber sido muy diversa. A modo de ejemplo: la fijación del plazo de un año puede
atender al plazo previsto para que el concedente de la opción finalice una obra de
reforma en la vivienda, cuya terminación pudiera influir en el interés del optante; podría
tener la utilidad de permitir al comprador negociar con el vecino colindante la adquisición
de su inmueble, de suerte que este sólo ejercite la opción en caso de que lograse
adquirir también el inmueble colindante; podría ser un plazo establecido en favor del
concedente, en la medida de que dispone de un plazo de un año para encontrar un
nuevo inmueble a adquirir... y así podrían exponerse tantas posibles “utilidades” hasta
donde alcance la imaginación. Pero esta utilidad, como decimos, es una cuestión
subjetiva, que en nada influye en la causa del contrato, que sigue siendo la misma.
Por eso es innecesario “justificar la utilidad”, y su falta de justificación no puede
alegarse como argumento para no inscribir la escritura reseñada.
Quinto. La registradora, añade que “esa entrega de presente ‘a cuenta’, a la que no
se denomina préstamo, y ese término esencial para el ejercicio de la opción, producen
sin embargo los efectos equivalentes a un préstamo (…)”. Y añade que “se asemeja
pues la operación documentada a una venta en garantía (…), prohibida por los
artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil pues bajo la fórmula de una opción de compra, el
acreedor-optante, transcurrido un año de la fecha del contrato podrá quedarse con la

cve: BOE-A-2024-14263
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Núm. 168