BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87497

pactado (1740 y 1753 cc), dinero del que van a disfrutar los concedentes durante todo un
año sin contraprestación alguna, y transcurrido dicho año, habrán de devolver al optante
para que cancele la opción (1753 cc). Si no se devuelve, es cuando el optante podrá
ejercitar la opción en el mes siguiente, consumando la venta y abonando el residual
pactado.”.
Pero esto no es correcto, en ninguna cláusula se establece que si no se devuelve la
cantidad el optante puede ejercitar la opción consumando la venta y abonando el
residual pactado, sino que el optante puede ejercitar en todo caso la opción transcurrido
un año, y solo si el optante decide no ejercitarla, el concedente puede cancelar
registralmente la opción abonando la cantidad recibida como anticipo.
Tercero. La calificación recurrida, añade que: Se asemeja pues la operación
documentada a una venta en garantía (carta de gracia, retroventa, opción comisoria),
prohibida por los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil pues bajo la fórmula de una
opción de compra, el acreedor-optante, transcurrido un año de la fecha del contrato
podrá quedarse con la propiedad de la cosa mientras que si se le devuelve el dinero ya
entregado de presente al deudor-concedente, cancelará la opción.
La interpretación del contrato no puede ser arbitraria y basarse en meras
suposiciones o intuiciones, ni en conjeturas sin soporte documental, con argumentos
prospectivos sin sustento en el contrato documentado. La Sra. Registradora, de acuerdo
con el principio de legalidad que ha de regir en su actuación, consagrado en el
artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe ajustarse a los preceptos legales y,
concretamente, al interpretar el contrato, debe ajustarse a los artículos del Código Civil
que regulan la interpretación del contrato. En concreto el artículo 1281 del Código Civil
dispone que “Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención
de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras
parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre
aquéllas”, y en este contrato la intención de los contratantes es meridiana.
La labor hermenéutica reflejada en la calificación es contraria a la literalidad y la
voluntad de los contratantes, hasta el extremo de perjudicar a quien pretende proteger.
Es cierto que hay cantidades entregadas a cuenta, pero no en concepto de préstamo,
sino como anticipo del precio de la venta, sin que de ello pueda derivarse, como
pretende la Sra. Registradora, que el negocio documentado transmute en un contrato de
préstamo con garantía real comisoria. El negocio documentado nada tiene que ver con
un préstamo, es una pura operación inmobiliaria entre las arras o señal y la venta, que el
legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible.
Es decir, la Sra. Registradora entiende que el contrato que se documenta es un
contrato de préstamo con una opción de compra en garantía, y partiendo de esa errónea
premisa, considera que existe una vulneración de la prohibición del pacto comisorio que
consagra el artículo 1884 del Código Civil. Pero esta conclusión parte de una premisa
infundada.
El contrato de préstamo o mutuo es un contrato en el que una de las partes entrega
obligado a devolver una cantidad de dinero, quedando obligado a devolver la cantidad
prestada al prestamista, junto con los intereses en caso de haberse pactado. Y la
garantía real que pudiera establecerse contrato de préstamo tiene finalidad asegurar esa
restitución característica del préstamo, de suerte que en caso de expirar el plazo en el
que debe hacerse la restitución sin que el deudor la haya efectuado, el acreedor tenga
un [sic] facultad para realizar la cosa dada en garantía. Y nada de esto ocurre en el
negocio documentado.
Si el negocio documentado fuese un préstamo garantizado con una opción de
compra comisoria, el concedente de la opción tendría la facultad de enervar el ejercicio
de la misma restituyendo las cantidades entregadas a cuenta, y sólo en caso de falta de
devolución, podría el optante ejercitar la opción. Esto es, debería existir una conexión
directa entre el derecho de opción y la restitución de las cantidades. de forma que el
ejercicio de aquel derecho se condicione al impago, Pero es que nada de eso ocurre en
este caso. En el negocio que es objeto de calificación, el optante es libre de ejercitar la

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