III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14263)
Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de derecho real de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87494
El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del
precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19. Bis de la Ley Hipotecaria, ha
resuelto no practicar los asientos solicitados, en base a los siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho
Se presenta escritura de opción de compra, por virtud de la cual, los cónyuges J. M.
B. L. y M. R. M. M., titulares registrales de la finca 2101 del término municipal de
Aznalcóllar, que según el Registro es una vivienda, donde además los comparecientes
tienen su domicilio según la propia escritura, conceden a la entidad mercantil Diversión
Huelva, SL, un derecho real de opción de compra transmisible sobre dicha vivienda con
las siguientes características:
A) El precio de la opción asciende a la cantidad de 5.500 euros, que se confiesa
recibido por los concedentes mediante cheque.
B) El precio de la futura venta se fija en la cantidad de 110.000 euros, de los cuales,
el importe de 105.600 euros (que representa el 96 % del precio de compra), se reciben
en el acto de otorgamiento del título “a cuenta” del precio pactado. Y el resto del precio,
que asciende a 4.400 euros (que representa el 4 % del precio de compra), se estipula
que será pagado al ejercicio de la opción y consumación de la compra.
C) El plazo para el ejercicio de la opción se fija como máximo, en un año y un mes
desde la fecha de otorgamiento, por lo que vencerá el 24 de marzo de 2024, si bien se
estipula además un término esencial, de modo que en ningún caso podrá ejercitarse la
opción antes de que hayan transcurrido 12 meses desde el otorgamiento, es decir, en
ningún caso podrá ejercitarse antes del 24 de febrero de 2024.
D) Y transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción sin haberse ejercitado,
quedará la opción sin efecto, si bien para cancelarla, será precisa la devolución de la
cifra recibida “a cuenta” antes reseñada.
De lo expuesto resulta, que, por virtud del derecho de opción concedido, la optante
entrega de presente al concedente de la opción, un importe del 96 % del precio de una
venta futura, cantidad que no se la denomina préstamo, sino entrega “a cuenta”. Esa
entrega a cuenta, supone la entrega de presente de una cantidad de dinero, sin que se
justifique utilidad alguna en reciprocidad por la misma para el optante (artículo 1274 cc).
Además, el optante no puede en ningún caso, ejercitar la opción hasta que transcurra
un año de la fecha del contrato, sin que tampoco se justifique la utilidad para las partes
de dicho término esencial (1274 cc).
Esa entrega de presente “a cuenta”, a la que no se denomina préstamo, y ese
término esencial para el ejercicio de la opción, producen sin embargo los efectos
equivalentes a un préstamo, por cuanto: hay una entrega de dinero de presente que
representa el 96 % del precio pactado (1740 y 1753 cc), dinero del que van a disfrutar los
concedentes durante todo un año sin contraprestación alguna, y transcurrido dicho año,
habrán de devolver al optante para que cancele la opción (1753 cc). Si no se devuelve,
es cuando el optante podrá ejercitar la opción en el mes siguiente, consumando la venta
y abonando el residual pactado.
Se asemeja pues la operación documentada a una venta en garantía (carta de
gracia, retroventa, opción comisoria), prohibida por los artículos 1.859 y 1.884 del Código
Civil pues bajo la fórmula de una opción de compra, el acreedor-optante, transcurrido un
año de la fecha del contrato podrá quedarse con la propiedad de la cosa, mientras que si
se le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudor-concedente, cancelará la
opción.
A estos efectos, resulta indiferente que se hable de entrega “a cuenta” y no de
préstamo, pues esa entrega «a cuenta», como se ha expuesto, produce los mismos
efectos, al permitir la disponibilidad real y actual de un dinero por los concedentes (1753
cc) que representa el 96 % del precio. Y también resulta indiferente que quede un valor
residual de entrega, dado su escaso valor en relación con el monto de la operación, y
cve: BOE-A-2024-14263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 168
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87494
El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del
precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19. Bis de la Ley Hipotecaria, ha
resuelto no practicar los asientos solicitados, en base a los siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho
Se presenta escritura de opción de compra, por virtud de la cual, los cónyuges J. M.
B. L. y M. R. M. M., titulares registrales de la finca 2101 del término municipal de
Aznalcóllar, que según el Registro es una vivienda, donde además los comparecientes
tienen su domicilio según la propia escritura, conceden a la entidad mercantil Diversión
Huelva, SL, un derecho real de opción de compra transmisible sobre dicha vivienda con
las siguientes características:
A) El precio de la opción asciende a la cantidad de 5.500 euros, que se confiesa
recibido por los concedentes mediante cheque.
B) El precio de la futura venta se fija en la cantidad de 110.000 euros, de los cuales,
el importe de 105.600 euros (que representa el 96 % del precio de compra), se reciben
en el acto de otorgamiento del título “a cuenta” del precio pactado. Y el resto del precio,
que asciende a 4.400 euros (que representa el 4 % del precio de compra), se estipula
que será pagado al ejercicio de la opción y consumación de la compra.
C) El plazo para el ejercicio de la opción se fija como máximo, en un año y un mes
desde la fecha de otorgamiento, por lo que vencerá el 24 de marzo de 2024, si bien se
estipula además un término esencial, de modo que en ningún caso podrá ejercitarse la
opción antes de que hayan transcurrido 12 meses desde el otorgamiento, es decir, en
ningún caso podrá ejercitarse antes del 24 de febrero de 2024.
D) Y transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción sin haberse ejercitado,
quedará la opción sin efecto, si bien para cancelarla, será precisa la devolución de la
cifra recibida “a cuenta” antes reseñada.
De lo expuesto resulta, que, por virtud del derecho de opción concedido, la optante
entrega de presente al concedente de la opción, un importe del 96 % del precio de una
venta futura, cantidad que no se la denomina préstamo, sino entrega “a cuenta”. Esa
entrega a cuenta, supone la entrega de presente de una cantidad de dinero, sin que se
justifique utilidad alguna en reciprocidad por la misma para el optante (artículo 1274 cc).
Además, el optante no puede en ningún caso, ejercitar la opción hasta que transcurra
un año de la fecha del contrato, sin que tampoco se justifique la utilidad para las partes
de dicho término esencial (1274 cc).
Esa entrega de presente “a cuenta”, a la que no se denomina préstamo, y ese
término esencial para el ejercicio de la opción, producen sin embargo los efectos
equivalentes a un préstamo, por cuanto: hay una entrega de dinero de presente que
representa el 96 % del precio pactado (1740 y 1753 cc), dinero del que van a disfrutar los
concedentes durante todo un año sin contraprestación alguna, y transcurrido dicho año,
habrán de devolver al optante para que cancele la opción (1753 cc). Si no se devuelve,
es cuando el optante podrá ejercitar la opción en el mes siguiente, consumando la venta
y abonando el residual pactado.
Se asemeja pues la operación documentada a una venta en garantía (carta de
gracia, retroventa, opción comisoria), prohibida por los artículos 1.859 y 1.884 del Código
Civil pues bajo la fórmula de una opción de compra, el acreedor-optante, transcurrido un
año de la fecha del contrato podrá quedarse con la propiedad de la cosa, mientras que si
se le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudor-concedente, cancelará la
opción.
A estos efectos, resulta indiferente que se hable de entrega “a cuenta” y no de
préstamo, pues esa entrega «a cuenta», como se ha expuesto, produce los mismos
efectos, al permitir la disponibilidad real y actual de un dinero por los concedentes (1753
cc) que representa el 96 % del precio. Y también resulta indiferente que quede un valor
residual de entrega, dado su escaso valor en relación con el monto de la operación, y
cve: BOE-A-2024-14263
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Núm. 168
