BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87506

Directivo de 9 de enero de 2024) la que, unida a las consideraciones precedentes, nos
ofrecen la pauta para determinar la verdadera naturaleza del negocio jurídico
documentado. Por lo demás, en este caso, como en tantos otros y a la vista de lo
expuesto, una vez más se muestran especialmente útiles las reglas hermenéuticas que
proporcionan los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, en especial el segundo
párrafo del primero: «Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».
Y no se diga que la entrega a cuenta –sus efectos– son los derivados de unas arras,
señales u operación intermedia a la venta, pues en ningún momento se recogen los
efectos de dicho tipo de convenciones (artículos 1454 y 1451 Código Civil). Además, esa
entrega a cuenta de casi todo el precio del tiempo de formalizarse la opción, lleva a
concluir que si el contrato (en cuanto a la prestación del comprador) ya se ha ejecutado
casi en su totalidad en el momento de formalizarse la opción, esa prestación ya realizada
no encaja en el esquema típico y causal de un contrato oneroso preparatorio (la opción)
de una transmisión dominical, sino que haca tránsito a una operación que por el contrario
si encaja en la función y estructura típica de un contrato de financiación.
Pero como antes avanzamos, hay otro dato en la escritura calificada que sirve de
apoyo claro a la anterior conclusión, y es que, en su otorgamiento cuarto se pacta lo
siguiente: «Plazo. El plazo para el ejercicio de la opción será como máximo el de un
año y un mes, a contar desde este otorgamiento, por lo que vence el día 24 de marzo del
año 2024, si bien, su eficacia se sujeta a término, pactando que no podrá ejercitarse
hasta transcurrido doce meses desde la firma de esta escritura. Transcurrido el plazo
fijado sin hacerse efectivo el ejercicio de la opción, quedará ésta sin efecto y podrá
cancelarse registralmente la inscripción de la misma a instancias de la propietaria de la
finca siempre que no conste su ejercicio o prórroga de la opción. No obstante, pactan
expresamente que, e n caso de transcurrir el plazo de un año y un mes sin haberse
ejercitado el derecho de opción de compra por parte del optante, para cancelar el
derecho real de opción la parte concedente deberá restituir el importe recibido a cuenta
del precio y como parte del mismo a «Diversión Huelva SLU», dado que se constituye el
presente derecho real de opción con carácter potestativo a favor del optante. La parte
oferente no podrá cancelar el derecho real de opción sin acreditar la restitución de la
suma recibida como parte del precio, ascendente a 105.600 euros, si bien, hará suyo sin
tener que restituir el importe fijado como precio o prima de opción, ascendente a 5.500
euros (…)».
Es decir, que el presupuesto para la cancelación de la opción, por falta de ejercicio
de la misma en el plazo convenido, no es otro que la devolución del precio «a cuenta» ya
recibido con anterioridad (de la compraventa a formalizar); lo cual –reiteramos– lleva a la
racional conclusión de que se está ante un negocio indirecto de efectos semejantes al
préstamo, pues se anticipa una cantidad de dinero que se recibe de presente y su
devolución condiciona la cancelación registral de la opción. Por tanto, la causa de esta
entrega es distinta a la de optar a celebrar una compraventa futura que se haya de
consumar en momento posterior, y si el concedente quiere que se cancele registralmente
la opción, aunque esta no se haya ejercitado, ha de devolver la suma que, «a cuenta»,
recibió al constituirla. Dato, como ya se dijo, de especial relevancia a la hora de calificar
el negocio jurídico celebrado.
5. Nótese igualmente, en el plano de los principios generales, que inscrito el
derecho de opción sólo procede su cancelación en los términos establecidos en el
artículo 82 de la Ley Hipotecaria: bien porque conste el consentimiento del titular registral
bien porque se presente resolución judicial firme recaída en procedimiento en el que
aquél haya sido parte. Y es cierto que el asiento también puede cancelarse sin el
consentimiento del titular en los casos previstos en la Ley, tal y como reconoce el propio
precepto citado (vid. artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria en relación al artículo 177 de
su Reglamento); pero tampoco lo es menos que este Centro Directivo, al analizar la
problemática que plantea el ejercicio de la opción respecto de los derechos y cargas
posteriores, ha admitido que en la escritura de ejercicio unilateral del derecho de opción

cve: BOE-A-2024-14263
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Núm. 168