BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87505

Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la
validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
En el presente caso, la calificación pone el acento en una entrega de presente «a
cuenta» del precio de una compraventa a consumar en su día; entrega a la que –afirma
la nota– no se denomina préstamo, pero que, no obstante, produce los efectos
equivalentes a un préstamo, dado que hay una entrega de dinero de presente, del que
van a disfrutar los concedentes durante todo un año sin contraprestación alguna. Y es
transcurrido dicho año, cuando habrán de devolverlo al optante para que cancele la
opción, de modo que, si no se devuelve, es cuando el optante podrá ejercitar la opción
en el mes siguiente, consumando la venta y abonando el residual pactado. Entiende la
registradora por ello, que hay una evidente semejanza con una venta en garantía (carta
de gracia, retroventa, opción comisoria), prohibida por los artículos 1859 y 1884 del
Código Civil, pues bajo la fórmula de una opción de compra el acreedor-optante,
transcurrido un año de la fecha del contrato, podrá quedarse con la propiedad de la cosa;
mientras que si se le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudor-concedente
cancelará la opción. Y hace especial hincapié en el hecho de que, transcurrido ese año,
es cuando se desenvolverán los efectos propios del contrato, no antes; efectos que no
consisten en una mera indemnización de daños o perjuicios o en exigir el cumplimiento
del contrato, que es lo que verdaderamente caracteriza la opción, sino en la devolución
de un dinero que se recibió con anterioridad; y de no hacerse en la consumación de la
compra (léase transmisión del dominio del bien) mediante el ejercicio de la opción.
A ello objeta el recurrente que si el negocio documentado fuese un préstamo
garantizado con una opción de compra comisoria, el concedente de la opción tendría la
facultad de enervar el ejercicio de la misma restituyendo las cantidades entregadas a
cuenta, y sólo en caso de falta de devolución podría el optante ejercitar la opción; esto
es, debería existir una conexión directa entre el derecho de opción y la restitución de las
cantidades, de forma que el ejercicio de aquel derecho se condicione al impago; pero
que nada de eso ocurre en este caso, ya que en el negocio que es objeto de calificación
el optante es libre de ejercitar la opción en el plazo comprendido entre el 25 de febrero
de 2024 y el 24 de marzo de 2024 (ambos incluidos), sin que en ello influya el hecho de
que el oferente haya devuelto o no cantidad alguna. Sólo si el optante no ejercita la
opción, el concedente queda obligado a devolver lo que recibió a cuenta del precio
(como resulta lógico, al amparo del principio de reciprocidad de las prestaciones).
4. Pero si analizamos cómo se articula la operativa diseñada en la escritura
calificada, se repara enseguida en que no es una conclusión para nada ilógica la
mantenida por la registradora en la calificación. Y es que lo que proporciona la clave
para entender la operación es ese mes posterior al año en el cual la opción no puede
ejercitarse; y no parece una mera especulación concluir que es durante ese periodo de
tiempo (el año) cuando el concedente ha de devolver la cantidad recibida, y si no lo hace
es cuando el optante, abonando el resto del precio (recordemos 4.400 euros) y
ejecutando la opción deviene propietario del bien. Y añádase a lo anterior un dato no
menos relevante: aun habiendo caducado la opción (por transcurrir el citado mes sin
ejercitarse) para cancelarla registralmente el concedente habrá de retornar al optante la
suma que se indica en el contrato, lo cual hace más patente aún el objeto del negocio
realmente celebrado.
Y es esa entrega del casi por completo del precio de la compraventa al constituirse la
opción (por cierto, en la misma escritura y no en otra otorgada sin solución de
continuidad, como sucedió en el caso contemplado en la resolución de este Centro

cve: BOE-A-2024-14263
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 168