III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14263)
Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de derecho real de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87502
– se asemeja la operación documentada a una venta en garantía (carta de gracia,
retroventa, opción comisoria), prohibida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil,
pues bajo la fórmula de una opción de compra el acreedor-optante, transcurrido un año
de la fecha del contrato, podrá quedarse con la propiedad de la cosa; mientras que si se
le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudor-concedente cancelará la
opción.
– lo realmente relevante en la operación documentada, es que transcurrido el año es
cuando se desenvolverán los efectos propios del contrato, no antes, pues el término es
esencial (con anterioridad no hay ninguna obligación liquida, vencida ni exigible), y
dichos efectos no consisten en una mera indemnización de daños o perjuicios o en exigir
el cumplimiento del contrato, que es lo que verdaderamente caracteriza la opción (cfr.
Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986),
sino en la devolución de un dinero que se recibió con anterioridad, y si no se devuelve,
en la consumación de la compra mediante el ejercicio de la opción. Como consecuencia
de lo expuesto, formalizándose una operación en garantía no permitida, no procede
practicar la inscripción.
– aun en el supuesto de estimarse que procede la inscripción de la operación en
garantía, dados sus efectos equivalentes a un préstamo, tampoco sería inscribible por no
haberse observado los requisitos que exigen la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 2.1.a), 22, 26, 42 y 43) en relación con
la Ley 2/2009, de 31 de marzo (en particular, el artículo 1.1.b) de esta ley lo declara
aplicable a cualquier medio equivalente de financiación).
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis:
– si el negocio documentado fuese un préstamo garantizado con una opción de
compra comisoria, el concedente de la opción tendría la facultad de enervar el ejercicio
de la misma restituyendo las cantidades entregadas a cuenta, y sólo en caso de falta de
devolución podría el optante ejercitar la opción. Esto es, debería existir una conexión
directa entre el derecho de opción y la restitución de las cantidades. de forma que el
ejercicio de aquel derecho se condicione al impago, Pero es que nada de eso ocurre en
este caso, ya que en el negocio que es objeto de calificación, el optante es libre de
ejercitar la opción en el plazo comprendido entre el 25 de febrero de 2024 y el 24 de
marzo de 2024 (ambos incluidos), sin que en ello influya el hecho de que el oferente
haya devuelto o no cantidad alguna. Sólo si el optante no ejercita la opción, el
concedente queda obligado a devolver lo que recibió a cuenta del precio (como resulta
lógico, al amparo del principio de reciprocidad de las prestaciones).
– la calificación parte de una confusión entre la utilidad de un contrato, o de una
cláusula contractual, y la causa del contrato. «La utilidad que pudiera tener para las
partes la fijación de un término inicial (mal calificado por la Sra. Registradora como
“término esencial”), es una cuestión que se encuadra dentro de los móviles subjetivos de
las partes, más que en la causa del contrato». La utilidad puede haber sido muy diversa;
«pero esta utilidad, como decimos, es una cuestión subjetiva, que en nada influye en la
causa del contrato, que sigue siendo la misma. Por eso es innecesario “justificar la
utilidad”, y su falta de justificación no puede alegarse como argumento para no inscribir
la escritura reseñada».
– «la registradora, añade que “esa entrega de presente ‘a cuenta’, a la que no se
denomina préstamo, y ese término esencial para el ejercicio de la opción, producen sin
embargo los efectos equivalentes a un préstamo (…)”. Y añade que “se asemeja pues la
operación documentada a una venta en garantía (…), prohibida por los artículos 1.859
y 1.884 del Código Civil pues bajo la fórmula de una opción de compra, el acreedoroptante, transcurrido un año de la fecha del contrato podrá quedarse con la propiedad de
la cosa, mientras que si se le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudorconcedente, cancelará la opción”». Pero «esa pretendida vinculación del ejercicio de la
opción a la devolución de la cantidad recibida no tiene reflejo alguno en la escritura
cve: BOE-A-2024-14263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 168
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87502
– se asemeja la operación documentada a una venta en garantía (carta de gracia,
retroventa, opción comisoria), prohibida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil,
pues bajo la fórmula de una opción de compra el acreedor-optante, transcurrido un año
de la fecha del contrato, podrá quedarse con la propiedad de la cosa; mientras que si se
le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudor-concedente cancelará la
opción.
– lo realmente relevante en la operación documentada, es que transcurrido el año es
cuando se desenvolverán los efectos propios del contrato, no antes, pues el término es
esencial (con anterioridad no hay ninguna obligación liquida, vencida ni exigible), y
dichos efectos no consisten en una mera indemnización de daños o perjuicios o en exigir
el cumplimiento del contrato, que es lo que verdaderamente caracteriza la opción (cfr.
Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986),
sino en la devolución de un dinero que se recibió con anterioridad, y si no se devuelve,
en la consumación de la compra mediante el ejercicio de la opción. Como consecuencia
de lo expuesto, formalizándose una operación en garantía no permitida, no procede
practicar la inscripción.
– aun en el supuesto de estimarse que procede la inscripción de la operación en
garantía, dados sus efectos equivalentes a un préstamo, tampoco sería inscribible por no
haberse observado los requisitos que exigen la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 2.1.a), 22, 26, 42 y 43) en relación con
la Ley 2/2009, de 31 de marzo (en particular, el artículo 1.1.b) de esta ley lo declara
aplicable a cualquier medio equivalente de financiación).
Se recurre la calificación alegándose, en síntesis:
– si el negocio documentado fuese un préstamo garantizado con una opción de
compra comisoria, el concedente de la opción tendría la facultad de enervar el ejercicio
de la misma restituyendo las cantidades entregadas a cuenta, y sólo en caso de falta de
devolución podría el optante ejercitar la opción. Esto es, debería existir una conexión
directa entre el derecho de opción y la restitución de las cantidades. de forma que el
ejercicio de aquel derecho se condicione al impago, Pero es que nada de eso ocurre en
este caso, ya que en el negocio que es objeto de calificación, el optante es libre de
ejercitar la opción en el plazo comprendido entre el 25 de febrero de 2024 y el 24 de
marzo de 2024 (ambos incluidos), sin que en ello influya el hecho de que el oferente
haya devuelto o no cantidad alguna. Sólo si el optante no ejercita la opción, el
concedente queda obligado a devolver lo que recibió a cuenta del precio (como resulta
lógico, al amparo del principio de reciprocidad de las prestaciones).
– la calificación parte de una confusión entre la utilidad de un contrato, o de una
cláusula contractual, y la causa del contrato. «La utilidad que pudiera tener para las
partes la fijación de un término inicial (mal calificado por la Sra. Registradora como
“término esencial”), es una cuestión que se encuadra dentro de los móviles subjetivos de
las partes, más que en la causa del contrato». La utilidad puede haber sido muy diversa;
«pero esta utilidad, como decimos, es una cuestión subjetiva, que en nada influye en la
causa del contrato, que sigue siendo la misma. Por eso es innecesario “justificar la
utilidad”, y su falta de justificación no puede alegarse como argumento para no inscribir
la escritura reseñada».
– «la registradora, añade que “esa entrega de presente ‘a cuenta’, a la que no se
denomina préstamo, y ese término esencial para el ejercicio de la opción, producen sin
embargo los efectos equivalentes a un préstamo (…)”. Y añade que “se asemeja pues la
operación documentada a una venta en garantía (…), prohibida por los artículos 1.859
y 1.884 del Código Civil pues bajo la fórmula de una opción de compra, el acreedoroptante, transcurrido un año de la fecha del contrato podrá quedarse con la propiedad de
la cosa, mientras que si se le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudorconcedente, cancelará la opción”». Pero «esa pretendida vinculación del ejercicio de la
opción a la devolución de la cantidad recibida no tiene reflejo alguno en la escritura
cve: BOE-A-2024-14263
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Núm. 168
