BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83794

Esta doctrina, que como decimos, nació en el ámbito del derecho privado, pronto
será asumida por todo el ordenamiento jurídico como un principio general informador de
las relaciones negociales, capaz de crear situaciones jurídicas:
En el ámbito del derecho administrativo, y sólo a los efectos enunciativos, podemos
observar la aplicación del principio de confianza en la STS (Sala 3.ª) de 22 de enero
de 2007, que dice así:
“El principio de protección de la confianza legítima ha sido acogido igualmente por la
jurisprudencia de esta Sala del Tribunal Supremo (entre otras, en las Sentencias de 1 de
febrero de 1990, 13 de febrero de 1992, 17 de febrero, 5 de junio y 28 de julio de 1997),
y se consagra en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, tras su modificación por la
Ley 4/1999, que en su artículo 3, cuyo número 1, párrafo 2.º, contiene la siguiente
redacción: ‘Igualmente, deberán (las Administraciones Públicas) respetar en su
actuación los principios de buena fe y de confianza legítima’. El contexto interpretativo de
estos principios jurídicos se advierte en la Exposición de Motivos de la citada Ley
procedimental administrativa, cuando afirma lo siguiente: ‘En el título preliminar se
introducen dos principios de actuación de las Administraciones Públicas, derivados del
de seguridad jurídica. Por una parte, el principio de buena fe, aplicado por la
jurisprudencia contencioso-administrativa incluso antes de su recepción por el título
preliminar del Código Civil. Por otra, el principio, bien conocido en el derecho
procedimental administrativo europeo y también recogido por la jurisprudencia
contencioso-administrativa, de la confianza legítima de los ciudadanos en que la
actuación de las Administraciones Públicas no puede ser alterada arbitrariamente’”
(reiterado en STS Sala 3, de 18 de octubre de 2012).
Adicionalmente a todo lo anterior, el crédito tampoco habría prescrito ni estaría
caducado por imperativo del artículo 1973 del Código Civil por cuanto el deudor. ha
reconocido en la escritura de Compraventa anteriormente mencionada que la deuda e
hipoteca que mantiene con mi representada se encontraba vigente, asumiendo por tanto
el nuevo comprador dicha deuda y produciéndose por tanto una novación modificativa y
que no extintiva del préstamo hipotecario, circunstancia por la que no puede operar la
caducidad convencional […]».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando su calificación y elevó el
expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 18, 19, 19 bis, 33, 39, 40, 66, 72, 82, 103, 211 a 220 y 322 y
siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo
de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 15 de febrero de 2010, 14 de octubre de 2011, 9 de enero de 2015, 20 de febrero
de 2018 y 10 de septiembre y 15 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de septiembre de 2021 y 23 de febrero
de 2023.
1. Se plantea en este expediente si es posible, por medio de una instancia privada,
cancelar una inscripción de cancelación de hipoteca, para de este modo rectificar el
Registro y que quede reinscrita la hipoteca que, a juicio de la solicitante, fue
indebidamente cancelada.
2. Debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo en relación con el
objeto del recurso (vid., entre otras muchas, la Resolución de 23 de febrero de 2023),
según la cual (con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del
Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000) el objeto del expediente de

cve: BOE-A-2024-13772
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Núm. 162