BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83795

recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente
determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los
artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria.
No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente,
señaladamente la determinación de la validez o nulidad del título ya inscrito, ni de la
procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales.
Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del
registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y
que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la
salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie
acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca (cfr. artículos 1,
párrafo tercero, y 40.d) de la Ley Hipotecaria).
Es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, éste se
encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos en tanto no
se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia
de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de
la Ley Hipotecaria).
Por tanto, a la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar, pues
practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es
posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la
legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que
encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.
3. Considera el recurrente que se ha cometido un error de concepto y que para la
rectificación de este ya existe el acuerdo unánime de todos los interesados, el cual
entiende que resulta de la escritura de compraventa en la que la adquirente y actual
titular registral reconocía como vigente la hipoteca que después fue objeto de
cancelación.
El artículo 216 de la Ley Hipotecaria entiende que se comete error de concepto
cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altera o varía
su verdadero sentido.
En este caso, cuando se solicitó la cancelación por caducidad de la hipoteca en
cuestión, tuvo lugar una calificación por parte del registrador, positiva, en virtud de la cual
entendió que procedía dicha cancelación por caducidad convencional por resultar así del
propio título de constitución de la hipoteca. No existe por tanto una discordancia de
concepto entre el título de constitución, donde se pactaba un determinado plazo, y la
solicitud de cancelación por caducidad y la inscripción que reflejaba ésta, dado que se
solicitaba una cancelación por caducidad y el registrador, a la vista de lo solicitado y de
lo pactado en la constitución de hipoteca, entendió que procedía dicha cancelación.
Cuestión distinta es que se considere que fuese o no correcta o ajustada a Derecho
dicha cancelación, pero ello entra ya en el ámbito de la salvaguardia judicial de los
asientos registrales ya practicados y de la improcedencia del recurso contra una
calificación positiva del registrador, como antes se ha expresado.
En cualquier caso, en caso de que efectivamente se hubiese cometido un error de
concepto, para su rectificación (ex artículo 217 de la Ley Hipotecaria) sería necesario el
acuerdo unánime de todos los interesados, sin que se pueda considerar que un titular
registral consiente la rectificación del Registro para que se deje sin efecto la cancelación
de una inscripción de hipoteca por el hecho de que cuando adquirió la finca, antes de
dicha cancelación, hubiese reconocido como vigente la hipoteca en cuestión; y además
es necesario el consentimiento del registrador, que tampoco concurre en este caso,
como resulta de su nota de calificación y del informe en defensa de la misma.
Tal como dispone el artículo 218 de la Hipotecaria, el registrador, o cualquiera de los
interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por
causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se
suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera, y
la cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario.

cve: BOE-A-2024-13772
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Núm. 162