BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83793

Como se ha podido comprobar en fecha 22 de junio de 2023 la mercantil Avamura
XXI, SL, compra una serie de fincas registrales conocedora de la existencia vigente de
las hipotecas que pesan sobre la misma, en la que reconoce la vigencia de la hipoteca a
favor de mi representada BTL Ireland Acquisitions III, DAC y en la que indica que parte
del precio de la compraventa lo retendrá en su cuenta para el pago de la citada
cancelación hipotecaria y procede a destinar el resto del precio de la compraventa a la
cancelación de las hipotecas del resto de entidades financieras para luego el 3 de julio
de 2023 (es decir, 11 días después) presente una instancia ante el Registro de la
Propiedad n.º 4 de Sabadell solicitando la cancelación de dicha hipoteca en base al
artículo 82.2 LH yendo por tanto la entidad compradora contras sus actos propios y
actuando de mala fe y sin tener en cuenta además el plazo de 5 años adicionales que
otorga el artículo 177 del Reglamento Hipotecario estipulado y convenido por todas las
partes suscribientes en la escritura en la citada cláusula 18.2 de la escritura de préstamo
hipotecario.
En este sentido, debemos traer a colación la doctrina asentada por el Tribunal
Supremo según la cual nadie puede ir contra sus propios actos, constituyendo la misma
una verdadera norma jurídica, emanada de la buena fe, límite impuesto al ejercicio de los
derechos subjetivos (artículo 7 del Código civil), exigiendo que los actos de una persona
que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo
que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una
situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectos por los mismos y que
rompe el principio de buena fe determinado ene I [sic] artículo 7.1 del Código Civil.
La reciente STS 760/2013, de 3 de diciembre, es muy clarificadora y sintetizadora, a
saber:
“La doctrina que se invoca constituye un principio general de derecho que veda ir
contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire) como límite al
ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad: así se expresan las sentencias de 9
mayo 2000 y 21 mayo 2001. Se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación
jurídica, dice la sentencia de 22 octubre 2002, la cual reitera lo que había dicho la de 25
octubre 2000 en el sentido de que tiene su fundamento en la buena fe y en la protección
de la confianza que la conducta produce; confianza que también destacan las sentencias
del 16 febrero 2005 y 16 enero 2006 así como que es doctrina asentada en el principio
de la buena fe; fundamento en el que insiste la sentencia de 17 octubre 2006. Lo que
reiteran sentencias posteriores, como las de 2 octubre de 2007, 31 octubre 2007, 19
enero 2010 y 1 de julio de 2011; esta última destaca, además de reiterar todo lo anterior,
que implica una vinculación jurídica, debe ser muy segura y ciertamente cautelosa.”
Ahora bien, no cualesquier acto está sujeto a este principio, pues como bien afirma la
STS 77/1999, de 30 de enero (posteriormente reiterada por las SSTS 1 de julio de 2011,
28 de diciembre de 2011, 31 de enero de 2012 y 9 de marzo de 2012),
“para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que
encuentra su apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil, ha de haberse probado
quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, debiendo concurrir en los
actos propios condición de ser inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar
o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor,
ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual
(Sentencias de 10 de junio y 17 de diciembre de 1994, 30 de octubre de 1995 y 24 de
junio de 1996).”

cve: BOE-A-2024-13772
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Núm. 162