III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13801)
Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Barcelona n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en situación de rebeldía procesal de la parte demandada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84141
Por ello y, porque precisamente la jurisprudencia es palmaria, resultaría
incomprensible que no se purgue los embargos posteriores a la condición; no se puede
condicionar la eficacia o el despliegue de efectos esenciales del ejercicio de la Condición
Resolutoria con sentencia firme judicial a que se dé intervención a los titulares registrales
posteriores como interesados por resultar afectados.
En el momento de la inscripción de los embargos, los titulares de los embargos ya
eran conscientes y conocedores de la inscripción de la condición resolutoria y, por tal,
asumían el riesgo de que se pudiera ejercer algún día la misma, revertiendo la
propiedad al vendedor y, en consecuencia, que se purgara su embargo. Las reglas de
juego son claras y no sería acorde a nuestro derecho registral de prevalencia, que se le
otorgue –justamente– preferencia a una carga posterior de otra titularidad.
Cuando se exige el aquietamiento o la no oposición de los perjudicados por la
resolución y, no solo la notificación de resolución al comprador (como hacen los
artículos 1504 CC, 59 RH y, más generalmente, el segundo párrafo del artículo 82 LH) se
destruye la esencia misma de la condición resolutoria, que es la de proporcionar al
vendedor un mecanismo autocompositivo de readquisición del dominio, cuya eficacia y
automatismo solo puede cuestionar el comprador o los titulares registrales posteriores
entablando el consiguiente procedimiento judicial.
Y, tampoco es jurídicamente relevante el consentimiento de los terceros registrales
(como tampoco lo sería su oposición) para que se produzca la reinscripción, pues están
avisados por el contenido del Registro, cuando sus derechos se inscriben o anotan sobre
el dominio del comprador, de la singular protección que la Condición Resolutoria Explicita
atribuye al vendedor para el caso de impago del precio aplazado.
Así las cosas, estimamos que debería cancelarse los embargos posteriores a la
condición resolutoria inscrita y, si los terceros registrales no están de acuerdo, que
acudan al correspondiente procedimiento judicial para oponerse a la resolución o a sus
efectos, si la entienden improcedente, siendo en el seno de dicho procedimiento el cauce
idóneo para proponer, y quizá conseguir, anotación preventiva de demanda a los efectos
de impedir la irreivindicabilidad de la adquisición de quien traiga causa del vendedor tras
la reinscripción a su favor.
La administración pública (titular de los embargos) ha sido notificada en varias
ocasiones sobre esta situación, mediante la interposición de una tercería de dominio en
vía administrativa y ahora en vía jurisdiccional (…).
En este sentido y, en atención al motivo que funda la posible no cancelación de los
embargos existentes, si esta parte muestra que se ha notificado a los titulares registrales
posteriores para que se puedan cancelar sus inscripciones, como es el procedimiento de
tercería de dominio incoado ante esta Administración o, subsidiariamente, procede a
informar ahora en el referido procedimiento contra la Administración la cancelación de
sus embargos a la vista de calendada sentencia, se podría estimar que ya se ha
informado y, por tal cancelar los embargos –y como manifestábamos anteriormente– si
los terceros registrales no están de acuerdo con las cancelaciones, que acudan al
correspondiente procedimiento judicial para oponerse a la resolución o a sus efectos, si
la entienden improcedente, siendo en el seno de dicho procedimiento judicial el idóneo
para discutir estos asuntos (…)».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 12 de abril de 2024 ratificando la
calificación en todos los extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1124 y 1504 del Código Civil; 14,
134, 496, 501, 502 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 18, 20 y 82 de la Ley
Hipotecaria; 59, 100 y 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal
cve: BOE-A-2024-13801
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84141
Por ello y, porque precisamente la jurisprudencia es palmaria, resultaría
incomprensible que no se purgue los embargos posteriores a la condición; no se puede
condicionar la eficacia o el despliegue de efectos esenciales del ejercicio de la Condición
Resolutoria con sentencia firme judicial a que se dé intervención a los titulares registrales
posteriores como interesados por resultar afectados.
En el momento de la inscripción de los embargos, los titulares de los embargos ya
eran conscientes y conocedores de la inscripción de la condición resolutoria y, por tal,
asumían el riesgo de que se pudiera ejercer algún día la misma, revertiendo la
propiedad al vendedor y, en consecuencia, que se purgara su embargo. Las reglas de
juego son claras y no sería acorde a nuestro derecho registral de prevalencia, que se le
otorgue –justamente– preferencia a una carga posterior de otra titularidad.
Cuando se exige el aquietamiento o la no oposición de los perjudicados por la
resolución y, no solo la notificación de resolución al comprador (como hacen los
artículos 1504 CC, 59 RH y, más generalmente, el segundo párrafo del artículo 82 LH) se
destruye la esencia misma de la condición resolutoria, que es la de proporcionar al
vendedor un mecanismo autocompositivo de readquisición del dominio, cuya eficacia y
automatismo solo puede cuestionar el comprador o los titulares registrales posteriores
entablando el consiguiente procedimiento judicial.
Y, tampoco es jurídicamente relevante el consentimiento de los terceros registrales
(como tampoco lo sería su oposición) para que se produzca la reinscripción, pues están
avisados por el contenido del Registro, cuando sus derechos se inscriben o anotan sobre
el dominio del comprador, de la singular protección que la Condición Resolutoria Explicita
atribuye al vendedor para el caso de impago del precio aplazado.
Así las cosas, estimamos que debería cancelarse los embargos posteriores a la
condición resolutoria inscrita y, si los terceros registrales no están de acuerdo, que
acudan al correspondiente procedimiento judicial para oponerse a la resolución o a sus
efectos, si la entienden improcedente, siendo en el seno de dicho procedimiento el cauce
idóneo para proponer, y quizá conseguir, anotación preventiva de demanda a los efectos
de impedir la irreivindicabilidad de la adquisición de quien traiga causa del vendedor tras
la reinscripción a su favor.
La administración pública (titular de los embargos) ha sido notificada en varias
ocasiones sobre esta situación, mediante la interposición de una tercería de dominio en
vía administrativa y ahora en vía jurisdiccional (…).
En este sentido y, en atención al motivo que funda la posible no cancelación de los
embargos existentes, si esta parte muestra que se ha notificado a los titulares registrales
posteriores para que se puedan cancelar sus inscripciones, como es el procedimiento de
tercería de dominio incoado ante esta Administración o, subsidiariamente, procede a
informar ahora en el referido procedimiento contra la Administración la cancelación de
sus embargos a la vista de calendada sentencia, se podría estimar que ya se ha
informado y, por tal cancelar los embargos –y como manifestábamos anteriormente– si
los terceros registrales no están de acuerdo con las cancelaciones, que acudan al
correspondiente procedimiento judicial para oponerse a la resolución o a sus efectos, si
la entienden improcedente, siendo en el seno de dicho procedimiento judicial el idóneo
para discutir estos asuntos (…)».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 12 de abril de 2024 ratificando la
calificación en todos los extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1124 y 1504 del Código Civil; 14,
134, 496, 501, 502 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 18, 20 y 82 de la Ley
Hipotecaria; 59, 100 y 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal
cve: BOE-A-2024-13801
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
