BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 84115

derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la
representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales
trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta
afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 de la Ley
Hipotecaria se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin
tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan
diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10 % de la cabida
inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que
no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía
catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del
citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran
resultar afectados (cfr. Resoluciones de 12 de febrero de 2016, 1 de agosto de 2018 ó 10
de agosto de 2020, entre otras muchas).
Esto es lo que ocurre en el caso planteado en el que la registradora, para despejar
las dudas de identidad que pudiera albergar, acordó el inicio del procedimiento regulado
en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dudas que han resultado ser confirmadas por la
oposición expresa de los propietarios de dos de las registrales colindantes que, en
expediente tramitado bajo un anterior asiento de presentación, se opusieron a la
inscripción de la base gráfica catastral de la finca, en escrito debidamente motivado, a
juicio de la registradora.
Es más, ante la citada oposición, el ahora recurrente instó el inicio del acta de
deslinde regulada en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, del cual desistió, constando la
oposición de uno de los registrales colindantes (titular de la finca 13.823).
5. Procede recordar cuál fue el motivo de la regulación de los expedientes para
coordinar la realidad registral con la física extrarregistral. Como dice la Exposición de
Motivos de la Ley 13/2015, de 24 de junio: «En el artículo 199 se regula el procedimiento
de incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral, así como el
procedimiento para posibilitar al interesado la puesta de manifiesto y rectificación de la
representación catastral si ésta no se correspondiese con la de la finca registral; en
ambos casos con salvaguarda de los derechos de los colindantes». Y ello para que
puedan adaptarse las descripciones literales históricas de las fincas registrales, que se
actualizan por impulso de su propietario con las catastrales, que han de estar
constantemente actualizadas, incluso de oficio. El límite del ámbito de aplicación del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria es que con la georreferenciación que se aporte no se
altere la realidad física amparada por el folio registral. Es decir, que como presupuesto
para que la georreferenciación pueda ser inscrita es que la rectificación de superficie no
derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que implique nueva
ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral, cuando se practicó la
inscripción. Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre
de 2015, reiterada por la de 15 de junio de 2023, los expedientes de los artículo 199
y 201 de la Ley Hipotecaria permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier
naturaleza (tanto cabida como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud
(diferencias de cabida inferiores o superiores al 10 % de la cabida inscrita), y además
obtener la inscripción de la georreferenciación de la finca pues, como dispone el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la finca la que
determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa. Ambos procedimientos
son especialmente cualificados por los trámites que comportan, junto con una serie de
garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, como las preceptivas
notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín
Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, la concesión de plazo
para que los interesados puedan comparecer ante registrador o notario, según los casos,
y alegar lo que proceda para defender sus intereses. Y es precisamente como
consecuencia de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para
colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es

cve: BOE-A-2024-13798
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Núm. 162