III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13799)
Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84120
protocolo 411/2.023 del Notario doña Marta Garrido Navarro, por la que A. M. O. como
arrendadora y don G. G. M. como arrendatario elevan a público un contrato de
arrendamiento sobre las fincas números 8699 del término municipal de Albacete,
Sección 3.ª, 32744/12 del término municipal de Albacete, Sección 3.ª
Examinados los libros del Registro, las fincas se encuentran inscritas con carácter
ganancial a favor de doña A. M. O. y J. L. L. S.
En la escritura presentada no comparece don J. L. como cónyuge de dicha señora en
donde preste su consentimiento a tal contrato por lo que tratándose de una finca
ganancial y atendiendo a la duración del mismo, 20 años, el arrendamiento debe
entenderse como un acto de disposición y no de mera administración.
La Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública: Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de
administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija
como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
En este contexto debe tenerse en cuenta que, según el artículo 271 del Código Civil,
vigente en el momento del inicio del arrendamiento, “el tutor necesita autorización judicial
(...) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años”; criterio que
se mantiene después de las modificaciones introducidas por el artículo segundo de la
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el
apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que
entran en vigor el día 3 de septiembre de 2021, según establece su disposición final
tercera (así, conforme al artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones de
representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los
actos que determine la resolución y, en todo caso, para “dar inmuebles en arrendamiento
por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que
tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción”; esta norma será aplicable
con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el
vigente artículo 1548 del mismo Código dispone que “los padres o tutores, respecto de
los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no
tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que
exceda de seis años”.
Así, dejando ahora al margen las interesantes cuestiones que se han suscitado en
torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración,
a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales
que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias
especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos
que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de
disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna
norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también,
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias
citadas en los “Vistos”) entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento,
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo
que esa jurisprudencia había resuelto con base en et criterio del plazo de duración de
seis años.
cve: BOE-A-2024-13799
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho:
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84120
protocolo 411/2.023 del Notario doña Marta Garrido Navarro, por la que A. M. O. como
arrendadora y don G. G. M. como arrendatario elevan a público un contrato de
arrendamiento sobre las fincas números 8699 del término municipal de Albacete,
Sección 3.ª, 32744/12 del término municipal de Albacete, Sección 3.ª
Examinados los libros del Registro, las fincas se encuentran inscritas con carácter
ganancial a favor de doña A. M. O. y J. L. L. S.
En la escritura presentada no comparece don J. L. como cónyuge de dicha señora en
donde preste su consentimiento a tal contrato por lo que tratándose de una finca
ganancial y atendiendo a la duración del mismo, 20 años, el arrendamiento debe
entenderse como un acto de disposición y no de mera administración.
La Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública: Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de
administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija
como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
En este contexto debe tenerse en cuenta que, según el artículo 271 del Código Civil,
vigente en el momento del inicio del arrendamiento, “el tutor necesita autorización judicial
(...) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años”; criterio que
se mantiene después de las modificaciones introducidas por el artículo segundo de la
Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el
apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que
entran en vigor el día 3 de septiembre de 2021, según establece su disposición final
tercera (así, conforme al artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones de
representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los
actos que determine la resolución y, en todo caso, para “dar inmuebles en arrendamiento
por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que
tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción”; esta norma será aplicable
con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el
vigente artículo 1548 del mismo Código dispone que “los padres o tutores, respecto de
los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no
tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que
exceda de seis años”.
Así, dejando ahora al margen las interesantes cuestiones que se han suscitado en
torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración,
a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales
que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias
especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos
que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de
disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna
norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también,
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias
citadas en los “Vistos”) entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento,
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo
que esa jurisprudencia había resuelto con base en et criterio del plazo de duración de
seis años.
cve: BOE-A-2024-13799
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