BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 84103

respecto de terceros, exigen el cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad
procedimental registral»–.
Por lo demás, y como también ha declarado este Centro Directivo, dados los efectos
que, conforme al principio de prioridad registral, produce el asiento de presentación en el
Libro Diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera
que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título
correspondiente al Registro, para lo cual el registrador ha de analizar cada documento,
con objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario, pues lo contrario
supondría inundar el Diario con las más variadas y subjetivas pretensiones. Eso sí, la
calificación que en tales supuestos realiza el registrador es distinta de la que debe llevar
a cabo con los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de
inscripción o anotación; si bien la negativa a la práctica de un asiento de presentación
sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, clara
e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Algo que viene corroborado,
también, por el apartado 3 del artículo 420 del Reglamento Hipotecario, que prohíbe
extender asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza,
contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna»; y que,
indudablemente, es lo que sucede en el presente caso.
En suma, el documento nuevamente presentado y rechazado en la calificación no
puede, en modo alguno, dar inicio al procedimiento registral.
Por ello, debe mantenerse en el presente supuesto la reiterada doctrina de la
Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 14 de enero, 8
de marzo y 7 de diciembre de 2012, 30 de enero, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014
y 27 de febrero y 5 de marzo de 2020).
La regulación del artículo 108 del Reglamento Hipotecario, al amparar la posibilidad
de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación
anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los
títulos posteriores, puede generar disfunciones y abusos que pueden resultar
incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica, situaciones que han de tener su
remedio en los mecanismos legales frente al abuso de derecho (cfr. artículo 7 del Código
Civil), y que, con independencia de su posible revisión de «lege ferenda» postulada por
algunos autores, encuentra fundamento, además de en el carácter sumario del
procedimiento registral, en la previsión de posibles cambios en las circunstancias del
caso particular o de modificaciones en el régimen legal aplicable que permitan
sobrevenidamente acceder al despacho del título, así como en la necesidad de
responder a la eventual apreciación de errores en la calificación inicial o de
circunstancias excepcionales que no pueden ser subsanadas en sede de calificación
registral mediante los recursos extraordinarios de revisión, declaración de lesividad o
revisión de oficio de los actos anulables o nulos de pleno derecho (cfr. artículos 106 y
siguientes de la Ley 39/2015), por ser inaplicables en este ámbito.
Ahora bien, esta facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya
por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un
recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta
Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio
verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que
recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego,
no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento
de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento
registral –en virtud de la existencia de dos asientos de presentación– respecto de un
mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez
recaída resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber
sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto
para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria). Así lo ha entendido la Dirección
General de los Registros y del Notariado al afirmar que «la posibilidad que brinda el
artículo 108 del Reglamento Hipotecario, y en la que pretende ampararse el recurrente,

cve: BOE-A-2024-13797
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