III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13796)
Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva terminada que se ubica sobre el subsuelo de dos fincas registrales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84085
necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente
las relaciones entre los diferentes volúmenes ya sea a través de una propiedad
horizontal del conjunto, de una medianería horizontal como permite el Tribunal Supremo
ya que existe al menos una línea común de separación entre el suelo y el subsuelo
normalmente a través del forjado, o una comunidad sui generis, e incluso una
segregación del volumen subterráneo. Todo ello siempre por acuerdo de los titulares
afectados con su consentimiento expreso debidamente formalizado, o bien
subsidiariamente por una sentencia judicial en procedimiento en el que todos los titulares
afectados hayan sido demandados (Resolución DGSJyFP de 10/10/2017).
Cuarto.–Contenido del Registro.
Se toman en consideración, por esta registradora, los datos contenidos en el historial
registral de la finca 23.675, relacionada con la afectada por los títulos presentados a
inscripción, que se centran en la registral segregada 36.603.
Esta aportación es admisible puesto que cuando el artículo 85.4 Ley Hipotecaria dice
que el registrador a la hora de apreciar los defectos existentes en el título presentado,
debe hacerlo en base a éste “y a los asientos del Registro con él relacionados” por lo
que podrá consultar los historiales registrales de otras fincas relacionados con los
documentos presentados (Resolución de 23-1-2014).
La manifestación por los actuales propietarios registrales de la finca
segregada 36.603 consta por Diligencia ante Notario de 21 de agosto de 2018 que se
incorpora al acta de rectificación de cabida solicitada por los titulares registrales actuales
de la finca resto 23.675 en la que se describe no sólo la superficie de la finca, que resulta
coordinada con el Catastro, sino también nueva descripción de la obra e incluso con
mención de una cueva a cuya inscripción se oponen expresamente los titulares de la
finca 36.603 ya que la intención del actual vecino colindante era pretender la inscripción
de la totalidad de la cueva en su finca.
Resulta de las manifestaciones de los titulares registrales de la finca segregada que
“…como vecinos colindantes… manifiestan que el subsuelo de la finca de su propiedad
en el que se ubica una cueva, la cual se prolonga bajo la propiedad colindante sin
división”… y “que han requerido al propietario de la finca resto de la matriz, en el que
físicamente se encuentra la otra parte de cueva, a que se consienta la división de las dos
partes atendiendo a la vertical de la línea divisoria entre las fincas”, oponiéndose a la
inscripción de la cueva como parte exclusiva de la finca resto, tal como consta en la
inscripción 9.º de la finca 23.675.
Criterio de la resolución de 18 de abril de 2023 sobre la declaración de obra nueva
terminada en la escritura autorizada en Madrid el 27 de octubre de 2022 y sobre la base
de lo aportado en la primera calificación.
En sus Fundamentos de Derecho dice la resolución:
“…Por tanto, el objeto de debate se centra en el defecto alegado por la registradora
por el cual se exige el consentimiento expreso del titular de la finca colindante a la
división de la cueva, ubicada en el subsuelo, para que se divida en dos, sobre el
subsuelo de cada una de las fincas colindantes.
2. [sic]- Para ello ha de partirse de la omisión de la descripción de la bodega cueva
tanto en la finca registral 36.603, como en la 23.675, ambas de Tomelloso.
4. [sic]. Por tanto procediendo la finca 36.603 de Tomelloso de segregación y
habiendo sido adquirida por compraventa, le es aplicable el artículo 350 del Código Civil
cuando dispone ‘el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que esta
debajo de ella’ y el propietario podrá hacer en él ‘las obras, plantaciones y excavaciones
que le convengan…’.
Tratándose de una finca urbana, conforme al artículo 12 del texto refundido de la Ley
del Suelo 7/2015 de 30 de octubre, dispone ‘las facultades del propietario alcanzan al
vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística,
cve: BOE-A-2024-13796
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84085
necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente
las relaciones entre los diferentes volúmenes ya sea a través de una propiedad
horizontal del conjunto, de una medianería horizontal como permite el Tribunal Supremo
ya que existe al menos una línea común de separación entre el suelo y el subsuelo
normalmente a través del forjado, o una comunidad sui generis, e incluso una
segregación del volumen subterráneo. Todo ello siempre por acuerdo de los titulares
afectados con su consentimiento expreso debidamente formalizado, o bien
subsidiariamente por una sentencia judicial en procedimiento en el que todos los titulares
afectados hayan sido demandados (Resolución DGSJyFP de 10/10/2017).
Cuarto.–Contenido del Registro.
Se toman en consideración, por esta registradora, los datos contenidos en el historial
registral de la finca 23.675, relacionada con la afectada por los títulos presentados a
inscripción, que se centran en la registral segregada 36.603.
Esta aportación es admisible puesto que cuando el artículo 85.4 Ley Hipotecaria dice
que el registrador a la hora de apreciar los defectos existentes en el título presentado,
debe hacerlo en base a éste “y a los asientos del Registro con él relacionados” por lo
que podrá consultar los historiales registrales de otras fincas relacionados con los
documentos presentados (Resolución de 23-1-2014).
La manifestación por los actuales propietarios registrales de la finca
segregada 36.603 consta por Diligencia ante Notario de 21 de agosto de 2018 que se
incorpora al acta de rectificación de cabida solicitada por los titulares registrales actuales
de la finca resto 23.675 en la que se describe no sólo la superficie de la finca, que resulta
coordinada con el Catastro, sino también nueva descripción de la obra e incluso con
mención de una cueva a cuya inscripción se oponen expresamente los titulares de la
finca 36.603 ya que la intención del actual vecino colindante era pretender la inscripción
de la totalidad de la cueva en su finca.
Resulta de las manifestaciones de los titulares registrales de la finca segregada que
“…como vecinos colindantes… manifiestan que el subsuelo de la finca de su propiedad
en el que se ubica una cueva, la cual se prolonga bajo la propiedad colindante sin
división”… y “que han requerido al propietario de la finca resto de la matriz, en el que
físicamente se encuentra la otra parte de cueva, a que se consienta la división de las dos
partes atendiendo a la vertical de la línea divisoria entre las fincas”, oponiéndose a la
inscripción de la cueva como parte exclusiva de la finca resto, tal como consta en la
inscripción 9.º de la finca 23.675.
Criterio de la resolución de 18 de abril de 2023 sobre la declaración de obra nueva
terminada en la escritura autorizada en Madrid el 27 de octubre de 2022 y sobre la base
de lo aportado en la primera calificación.
En sus Fundamentos de Derecho dice la resolución:
“…Por tanto, el objeto de debate se centra en el defecto alegado por la registradora
por el cual se exige el consentimiento expreso del titular de la finca colindante a la
división de la cueva, ubicada en el subsuelo, para que se divida en dos, sobre el
subsuelo de cada una de las fincas colindantes.
2. [sic]- Para ello ha de partirse de la omisión de la descripción de la bodega cueva
tanto en la finca registral 36.603, como en la 23.675, ambas de Tomelloso.
4. [sic]. Por tanto procediendo la finca 36.603 de Tomelloso de segregación y
habiendo sido adquirida por compraventa, le es aplicable el artículo 350 del Código Civil
cuando dispone ‘el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que esta
debajo de ella’ y el propietario podrá hacer en él ‘las obras, plantaciones y excavaciones
que le convengan…’.
Tratándose de una finca urbana, conforme al artículo 12 del texto refundido de la Ley
del Suelo 7/2015 de 30 de octubre, dispone ‘las facultades del propietario alcanzan al
vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística,
cve: BOE-A-2024-13796
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Núm. 162
