III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13793)
Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita.
29 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84037
Y sobre ortofotografía:
[se inserta imagen]
(1) Solape sobre la zona del muro (punto más al norte de la finca 9378): Se trata de
un pequeño solape en la zona situada más al norte. Parece haber acuerdo en que el
muro marca el lindero. Posiblemente la diferencia se debe a que los titulares de la
finca 9378 han realizado un levantamiento de esta zona; frente a los titulares de la
finca 20382, que han optado por seguir el trazado fijado por Catastro. Posiblemente en
este punto el trazado correcto sea el fijado por el levantamiento. Esta Registradora
confía en que ambas partes lleguen a la fijación común de estas coordenadas, pues hay
acuerdo en que el lindero lo marca el muro.
(2) Solape situado sobre la curva de la calle (…): Se trata del solape más grave,
pues claramente ambas partes entienden que esa porción es de su titularidad. Téngase
en cuenta de nuevo que la parte opositora en este punto parte de Catastro, frente a los
promoventes del presente expediente, que presentan base gráfica alternativa.
Atendiendo en primer lugar a la descripción registral de la finca 9378, esta indica que
linda por “el norte en línea de 31 metros” con la finca 20382. El sistema de medición
empleado en 1985 no es el mismo que el empleado por esta Registradora, pero esta
Registradora obtiene una longitud para el muro de 30 metros; 37,6 metros si se toma la
totalidad del límite norte que se pretende inscribir. Es decir, parece más conforme a la
descripción literaria registral entender que el límite entre las fincas 9378 y 20382 es el
muro de la finca 9378 y, por tanto, parece más conforme a la descripción registral la base
gráfica presentada en este punto por el opositor.
Además de lo anterior, es preciso atender también a la formación de ambas fincas.
Las fincas 9378 y 20382 se crean al mismo tiempo, siendo sus propietarios el mismo
matrimonio, en virtud de la misma escritura de 1985, accediendo la primera al Registro
en 1985, y la segunda en 2004. El muro perimetral que rodea toda la finca aparece por
primera vez en la ortofotografía de 1987, cuando ambas fincas, que se crean en escritura
de 1985, aún pertenecían a los mismos titulares. Es decir, el muro se construye
prácticamente al mismo tiempo que el nacimiento en escritura pública de ambas fincas,
perteneciendo ambas a los mismos titulares. Son estos, sin depender de ningún vecino,
los que libremente decidieron dónde fijar los límites entre ambas fincas, marcando dichos
límites tanto en escritura como mediante una pared o muro, que es precisamente el
signo externo aparente que normalmente delimita las fincas. Pudiendo haber optado por
una forma distinta, el muro se construyó siguiendo el perímetro querido por los
propietarios de ambas fincas (recuérdese que eran los mismos propietarios para ambas
fincas). Y no solo eso, sino que, cuando se transmite la finca 20.382 (transmisión
verificada en 2007, pero que no accede al Registro hasta 2018) no solo no se modifica el
muro, sino que este permanece sin cambios.
Es más, la parcela catastral sigue la forma marcada por el muro en este punto desde
al menos 2001 (esta Registradora no ha logrado consultar antecedentes físicoeconómicos más antiguos).
A juicio de esta Registradora esta porción controvertida no puede quedar incluida
dentro de la finca 9378. Nadie puede ir contra sus propios actos. Si los propietarios de la
finca 9378 entendieron que su propiedad quedaba restringida a los límites de la pared
por ellos construida, pared construida además prácticamente al mismo tiempo que la
fecha de creación en escritura pública de ambas fincas, no pueden ahora pretender que
su finca se extiende más allá.
VII. Por otra parte esta Registradora es sabedora de que toda la zona forma parte
de un proyecto de urbanización, iniciado en los años setenta. Es posible por tanto que
haya que analizar ambas fincas no solo atendiendo a los folios registrales y la
información proporcionada por las ortofotografías, sino también a información
extrarregistral de la que carece esta Registradora y que podría arrojar más luz en cuanto
cve: BOE-A-2024-13793
Verificable en https://www.boe.es
Del análisis de ambas bases gráficas se observan dos solapes:
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84037
Y sobre ortofotografía:
[se inserta imagen]
(1) Solape sobre la zona del muro (punto más al norte de la finca 9378): Se trata de
un pequeño solape en la zona situada más al norte. Parece haber acuerdo en que el
muro marca el lindero. Posiblemente la diferencia se debe a que los titulares de la
finca 9378 han realizado un levantamiento de esta zona; frente a los titulares de la
finca 20382, que han optado por seguir el trazado fijado por Catastro. Posiblemente en
este punto el trazado correcto sea el fijado por el levantamiento. Esta Registradora
confía en que ambas partes lleguen a la fijación común de estas coordenadas, pues hay
acuerdo en que el lindero lo marca el muro.
(2) Solape situado sobre la curva de la calle (…): Se trata del solape más grave,
pues claramente ambas partes entienden que esa porción es de su titularidad. Téngase
en cuenta de nuevo que la parte opositora en este punto parte de Catastro, frente a los
promoventes del presente expediente, que presentan base gráfica alternativa.
Atendiendo en primer lugar a la descripción registral de la finca 9378, esta indica que
linda por “el norte en línea de 31 metros” con la finca 20382. El sistema de medición
empleado en 1985 no es el mismo que el empleado por esta Registradora, pero esta
Registradora obtiene una longitud para el muro de 30 metros; 37,6 metros si se toma la
totalidad del límite norte que se pretende inscribir. Es decir, parece más conforme a la
descripción literaria registral entender que el límite entre las fincas 9378 y 20382 es el
muro de la finca 9378 y, por tanto, parece más conforme a la descripción registral la base
gráfica presentada en este punto por el opositor.
Además de lo anterior, es preciso atender también a la formación de ambas fincas.
Las fincas 9378 y 20382 se crean al mismo tiempo, siendo sus propietarios el mismo
matrimonio, en virtud de la misma escritura de 1985, accediendo la primera al Registro
en 1985, y la segunda en 2004. El muro perimetral que rodea toda la finca aparece por
primera vez en la ortofotografía de 1987, cuando ambas fincas, que se crean en escritura
de 1985, aún pertenecían a los mismos titulares. Es decir, el muro se construye
prácticamente al mismo tiempo que el nacimiento en escritura pública de ambas fincas,
perteneciendo ambas a los mismos titulares. Son estos, sin depender de ningún vecino,
los que libremente decidieron dónde fijar los límites entre ambas fincas, marcando dichos
límites tanto en escritura como mediante una pared o muro, que es precisamente el
signo externo aparente que normalmente delimita las fincas. Pudiendo haber optado por
una forma distinta, el muro se construyó siguiendo el perímetro querido por los
propietarios de ambas fincas (recuérdese que eran los mismos propietarios para ambas
fincas). Y no solo eso, sino que, cuando se transmite la finca 20.382 (transmisión
verificada en 2007, pero que no accede al Registro hasta 2018) no solo no se modifica el
muro, sino que este permanece sin cambios.
Es más, la parcela catastral sigue la forma marcada por el muro en este punto desde
al menos 2001 (esta Registradora no ha logrado consultar antecedentes físicoeconómicos más antiguos).
A juicio de esta Registradora esta porción controvertida no puede quedar incluida
dentro de la finca 9378. Nadie puede ir contra sus propios actos. Si los propietarios de la
finca 9378 entendieron que su propiedad quedaba restringida a los límites de la pared
por ellos construida, pared construida además prácticamente al mismo tiempo que la
fecha de creación en escritura pública de ambas fincas, no pueden ahora pretender que
su finca se extiende más allá.
VII. Por otra parte esta Registradora es sabedora de que toda la zona forma parte
de un proyecto de urbanización, iniciado en los años setenta. Es posible por tanto que
haya que analizar ambas fincas no solo atendiendo a los folios registrales y la
información proporcionada por las ortofotografías, sino también a información
extrarregistral de la que carece esta Registradora y que podría arrojar más luz en cuanto
cve: BOE-A-2024-13793
Verificable en https://www.boe.es
Del análisis de ambas bases gráficas se observan dos solapes:
