III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13793)
Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84049
decir no aporta título notarial de su propiedad, a pesar de lo cual la resolución de
calificación negativa indica lo siguiente:
“Atendiendo en primer lugar a la descripción registral de la finca 9378, esta indica
que linda por el ‘norte en línea de 31 metros’ con finca 20382. El sistema de medición
empleado en 1985 no es el mismo que el empleado por esta registradora, pero esta
Registradora obtiene una longitud para el muro de 30 metros; 37,6 metros si se toma la
totalidad del límite norte que se pretende inscribir. Es decir, parece más conforme a la
descripción literaria registral entender que el límite entre las fincas 9378 y 20382 es el
muro de la finca 9378 y por tanto, parece más conforme a la descripción registral la base
gráfica presentada en este punto por el opositor”.
Se comprueba de esta forma cómo, la Resolución, en contra de lo que consideraba
era la cuestión controvertida, la descripción física de la finca 9.378 conforme a la
inscripción registral, pasa a analizar ahora sin ningún tipo de documento que se lo
permita, los argumentos del titular de la finca 20.382 interpretando subjetivamente la
realidad física de las fincas –y considerando la línea fijada por el Catastro– obviando
expresamente que el título inscrito de la Finca 9.378 indica claramente que el lindero de
la finca 9.378 con respecto a la finca 20.382 tiene 31 metros –y viceversa, en
consecuencia, de la Finca 20.382 respecto a la finca 9.378, por ser lindero común de la
misma finca matriz– (aunque como ya se ha explicado se debe medir en paralelo y no
siguiendo la directriz del muro como se hace).
Que a nuestro juicio el Registro N.º 4, excediendo su cometido, realiza una
valoración de la prueba que solo podría realizar un Tribunal y además yerra, porque:
En primer lugar, no ha estudiado la evolución de la segregación –Documento de
Adjudicación por Disolución de fecha de inscripción 03.12.1985– de las Fincas 9.378
y 20.382, producida el 14.03.1985, ni el PP (…), ni las Notas Simples de las fincas
inscritas en el Registro.
En segundo lugar, para ser equitativo, y dado parece que el Registro N.º 4 parte de
los 31 metros del lindero de la Finca 9.378 según escrituras, en igualdad de condiciones,
y de forma recíproca el lindero de la finca 20.382 también tiene 31 metros (alejado de la
línea de forma del Catastro), ya que ambas fincas provienen de una segregación entre
ellas, tal como señala su título de Adjudicación por Disolución de fecha 14.03.1985. Y
entonces sí, puede hacer una comparación entre títulos y entre linderos, dado ambos
dos son comunes. Y si así lo hiciera, el Registro verificaría que lo relevante es que
ambos linderos son lo mismo en todo su desarrollo, no pudiendo ser el lindero de la
Finca 20.382 mayor que el lindero de la Finca 9378, tal como expone el catastro, para
así llegar hasta la vía pública.
En tercer lugar, el Registro N.º 4 da prevalencia a la línea fijada por el Catastro que
asocia a la Finca 20.382 (que no se basa en la propiedad sino en signos externos
constructivos vistos desde fotografías áreas), en lugar de remitirse al título notarial e
incluso de su título registral de la finca 20.382, como se expondrá, o a los mojones.
Por lo expuesto, a nuestro juicio, la calificación negativa notificada de la Finca 9.378
es errónea porque no puede establecerla en base a una conformidad, aunque sea
aparente, de la finca 20.382 por medio de su referencia catastral asociada, ya que no ha
contemplado los títulos registrales, siendo ese aspecto básico para establecer una
coordinación.
Continúa la nota de calificación realizando valoraciones a fin de concretar los límites
de las fincas discutidos por la titular de la registral 20.382:
“Además de lo anterior, es preciso atender también a la formación de ambas fincas.
Las fincas 9378 y 20382 se crean al mismo tiempo, siendo sus propietarios el mismo
matrimonio, en virtud de la misma escritura de 1985, accediendo la primera al registro
en 1985, y la segunda en 2004. El muro perimetral que rodea la finca aparece por
primera vez en la ortografía de 1987, cuando ambas fincas, que se crean en escrituras
cve: BOE-A-2024-13793
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 84049
decir no aporta título notarial de su propiedad, a pesar de lo cual la resolución de
calificación negativa indica lo siguiente:
“Atendiendo en primer lugar a la descripción registral de la finca 9378, esta indica
que linda por el ‘norte en línea de 31 metros’ con finca 20382. El sistema de medición
empleado en 1985 no es el mismo que el empleado por esta registradora, pero esta
Registradora obtiene una longitud para el muro de 30 metros; 37,6 metros si se toma la
totalidad del límite norte que se pretende inscribir. Es decir, parece más conforme a la
descripción literaria registral entender que el límite entre las fincas 9378 y 20382 es el
muro de la finca 9378 y por tanto, parece más conforme a la descripción registral la base
gráfica presentada en este punto por el opositor”.
Se comprueba de esta forma cómo, la Resolución, en contra de lo que consideraba
era la cuestión controvertida, la descripción física de la finca 9.378 conforme a la
inscripción registral, pasa a analizar ahora sin ningún tipo de documento que se lo
permita, los argumentos del titular de la finca 20.382 interpretando subjetivamente la
realidad física de las fincas –y considerando la línea fijada por el Catastro– obviando
expresamente que el título inscrito de la Finca 9.378 indica claramente que el lindero de
la finca 9.378 con respecto a la finca 20.382 tiene 31 metros –y viceversa, en
consecuencia, de la Finca 20.382 respecto a la finca 9.378, por ser lindero común de la
misma finca matriz– (aunque como ya se ha explicado se debe medir en paralelo y no
siguiendo la directriz del muro como se hace).
Que a nuestro juicio el Registro N.º 4, excediendo su cometido, realiza una
valoración de la prueba que solo podría realizar un Tribunal y además yerra, porque:
En primer lugar, no ha estudiado la evolución de la segregación –Documento de
Adjudicación por Disolución de fecha de inscripción 03.12.1985– de las Fincas 9.378
y 20.382, producida el 14.03.1985, ni el PP (…), ni las Notas Simples de las fincas
inscritas en el Registro.
En segundo lugar, para ser equitativo, y dado parece que el Registro N.º 4 parte de
los 31 metros del lindero de la Finca 9.378 según escrituras, en igualdad de condiciones,
y de forma recíproca el lindero de la finca 20.382 también tiene 31 metros (alejado de la
línea de forma del Catastro), ya que ambas fincas provienen de una segregación entre
ellas, tal como señala su título de Adjudicación por Disolución de fecha 14.03.1985. Y
entonces sí, puede hacer una comparación entre títulos y entre linderos, dado ambos
dos son comunes. Y si así lo hiciera, el Registro verificaría que lo relevante es que
ambos linderos son lo mismo en todo su desarrollo, no pudiendo ser el lindero de la
Finca 20.382 mayor que el lindero de la Finca 9378, tal como expone el catastro, para
así llegar hasta la vía pública.
En tercer lugar, el Registro N.º 4 da prevalencia a la línea fijada por el Catastro que
asocia a la Finca 20.382 (que no se basa en la propiedad sino en signos externos
constructivos vistos desde fotografías áreas), en lugar de remitirse al título notarial e
incluso de su título registral de la finca 20.382, como se expondrá, o a los mojones.
Por lo expuesto, a nuestro juicio, la calificación negativa notificada de la Finca 9.378
es errónea porque no puede establecerla en base a una conformidad, aunque sea
aparente, de la finca 20.382 por medio de su referencia catastral asociada, ya que no ha
contemplado los títulos registrales, siendo ese aspecto básico para establecer una
coordinación.
Continúa la nota de calificación realizando valoraciones a fin de concretar los límites
de las fincas discutidos por la titular de la registral 20.382:
“Además de lo anterior, es preciso atender también a la formación de ambas fincas.
Las fincas 9378 y 20382 se crean al mismo tiempo, siendo sus propietarios el mismo
matrimonio, en virtud de la misma escritura de 1985, accediendo la primera al registro
en 1985, y la segunda en 2004. El muro perimetral que rodea la finca aparece por
primera vez en la ortografía de 1987, cuando ambas fincas, que se crean en escrituras
cve: BOE-A-2024-13793
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Núm. 162
