BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83901

resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a acreditar
que en la realidad se cumplieron tales requisitos».
Consecuentemente, no procede entrar a valorar la nueva documentación aportada.
No obstante, conviene recordar, como señala el registrador en su informe, que la
inscripción 5.ª se encuentra ya practicada y por lo tanto está bajo la salvaguardia de los
tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), siendo necesario para su
cancelación la correspondiente resolución judicial firme que la ordene, dictada en
procedimiento congruente y en el que hayan sido parte los titulares registrales (artículos
y 40 y 82 Ley Hipotecaria).
3. Debe confirmarse la nota de calificación registral pues la finca a la que se refiere
el mandamiento figura inscrita a nombre de personas distintas del ejecutado.
Entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo,
en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté
previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del
Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan
consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de
tracto sucesivo exigen que el procedimiento del que dimana el mandamiento ordenando
la extensión de una anotación, de embargo en este supuesto, se haya entablado contra
los titulares registrales, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito
calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la
Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no
han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.
En este sentido, conviene traer a colación la doctrina consolidada del Tribunal
Supremo en materia de calificación de documentos judiciales, en particular la reciente
Sentencia número 1283/2023, de 21 de septiembre, que establece que «el registrador de
la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el artículo 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su
procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los
derechos inscritos en el registro». En particular, que las acciones se hayan entablado
contra los titulares de derechos inscritos cuyas inscripciones se pretenden rectificar o se
puedan ver afectados como exigencia innegociable de los principios de legitimación
registral y tracto sucesivo, lo cual no se cumple en este caso.
Por otro lado, el artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley
Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en
los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades
interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se
trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar
así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente,
por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá
tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra

cve: BOE-A-2024-13779
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Núm. 162