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Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83825

Como el propio Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente en relación con la
cuestión del plazo de tal derecho, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena
aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro (Sentencias
de 14 de marzo de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996).
Según dicho artículo reglamentario, «será inscribible el contrato de opción de compra
o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible,
siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las
siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado
para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder
la opción. 3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad
del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal,
del contrato de arrendamiento».
4. La necesaria existencia del plazo halla su fundamento en las exigencias
estructurales de configuración de los derechos reales, como ha quedado antes expuesto.
Todas esas razones que, encaminadas a favorecer el tráfico jurídico, proscriben el
acceso al Registro de gravámenes indefinidos justifican la existencia de un plazo cuyo
límite máximo el legislador ha considerado conveniente fijar, para su acceso registral, y
que condiciona su efectividad a su ejercicio tempestivo, pues se trata de un plazo de
caducidad, según ha declarado reiteradamente la jurisprudencia.
Como afirmó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 2 de junio
de 2009:
«En virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que
le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un
determinado contrato –normalmente de compraventa– proyectado en sus elementos
esenciales. En esencia no es más que una modalidad de precontrato o promesa
unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo
para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse.
La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es
consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante
de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal
derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil (“la
validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los
contratantes”) se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental
de la contratación. Así ha de entenderse que, incluso la falta por el concedente u
optatario a las obligaciones propias del contrato de opción, no releva al optante de la
necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél
la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto, perfeccionando así el
negocio en los términos pactados. La falta de tal comunicación dentro del plazo
establecido –como ha ocurrido en el caso– cualquiera que hubiera sido la actuación del
concedente u optatario, hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio
dentro de un plazo previamente fijado».
Insiste la citada Sentencia en que «el plazo de caducidad establecido para el
ejercicio de la opción resulta de inexorable observancia por parte del optante y merece
su cumplimiento un trato de carácter decididamente restrictivo (sentencia de esta Sala
de 2 julio 2008, entre otras) en consonancia con la propia naturaleza del contrato, que
sujeta al concedente a la mera voluntad negocial del optante que es quien,
unilateralmente, decide si el contrato ha de perfeccionarse o no […]».
La falta de fijación por las partes del plazo de ejercicio del derecho no es óbice a la
validez y eficacia del contrato de opción, como declaró el Tribunal Supremo en Sentencia
de 17 de noviembre de 1966; y, como también puso de manifiesto el Alto Tribunal en la
Sentencia de 18 de mayo de 1993, es aplicable a tales supuestos el artículo 1128 del
Código Civil según el cual: «Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y
circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la

cve: BOE-A-2024-13774
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