III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13774)
Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de «opción de compra».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83824
constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por
imperativo legal, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser
así, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el
recurrente.
A tal efecto, debe tenerse en cuenta que, si bien el contrato de opción no puede
confundirse con la promesa bilateral de comprar y vender a que se refiere el
artículo 1451 del Código Civil (cfr. Sentencia de 21 de julio de 1997), en este expediente
se analizará únicamente el defecto expresado por la registradora tal como ha sido
expresado en la calificación impugnada.
3. Al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico el contrato, el
pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de nuestro
Tribunal Supremo, que ha señalado, por aquella razón, que su contenido se rige
esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los
propios de ésta (Sentencias de 14 de marzo de 1991 y 21 de marzo de 1998, entre otras
muchas).
De este modo, el contrato de opción y el derecho de él derivado pueden configurarse
de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados
de la ley, la moral o el orden público.
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con
base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, por el que
se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no
específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato
innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley
Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido
típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición,
término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria).
Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las
normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su
significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales,
de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de
determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la
determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de
libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4
de marzo de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general,
su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado.
En el caso del derecho de opción, este Centro Directivo puso de relieve ya en la
Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la necesaria limitación de su dimensión
temporal viene impuesta por las exigencias estructurales en la configuración de los
derechos reales (libre circulación de bienes, exigencia de justificación racional en la
creación de gravámenes, no amortización ni infundado entorpecimiento de las
posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas en conexión con la finalidad a que
atiende el derecho de opción.
Adicionalmente, y sin perjuicio de las anteriores consideraciones, para que un
derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al
efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. Y es que
no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia
de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que
tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos
confiere el propio ordenamiento.
cve: BOE-A-2024-13774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83824
constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por
imperativo legal, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se
relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser
así, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el
recurrente.
A tal efecto, debe tenerse en cuenta que, si bien el contrato de opción no puede
confundirse con la promesa bilateral de comprar y vender a que se refiere el
artículo 1451 del Código Civil (cfr. Sentencia de 21 de julio de 1997), en este expediente
se analizará únicamente el defecto expresado por la registradora tal como ha sido
expresado en la calificación impugnada.
3. Al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico el contrato, el
pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de nuestro
Tribunal Supremo, que ha señalado, por aquella razón, que su contenido se rige
esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los
propios de ésta (Sentencias de 14 de marzo de 1991 y 21 de marzo de 1998, entre otras
muchas).
De este modo, el contrato de opción y el derecho de él derivado pueden configurarse
de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin más límites que los derivados
de la ley, la moral o el orden público.
Concretamente, nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con
base en el criterio de «numerus apertus» que rige en nuestro ordenamiento, por el que
se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no
específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato
innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley
Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido
típico de los derechos reales legalmente previstos y, por ejemplo, sujetarlos a condición,
término o modo (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria).
Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las
normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su
significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales,
de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de
determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la
determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de
libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4
de marzo de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general,
su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado.
En el caso del derecho de opción, este Centro Directivo puso de relieve ya en la
Resolución de 30 de septiembre de 1987 que la necesaria limitación de su dimensión
temporal viene impuesta por las exigencias estructurales en la configuración de los
derechos reales (libre circulación de bienes, exigencia de justificación racional en la
creación de gravámenes, no amortización ni infundado entorpecimiento de las
posibilidades económicas de aquéllos, etc.), puestas en conexión con la finalidad a que
atiende el derecho de opción.
Adicionalmente, y sin perjuicio de las anteriores consideraciones, para que un
derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al
efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. Y es que
no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia
de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que
tienen su fundamento en los fuertes efectos que a la publicidad registral de los derechos
confiere el propio ordenamiento.
cve: BOE-A-2024-13774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
