III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13774)
Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de «opción de compra».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83821
total 143.000), quedando un resto de 120.000 euros (más el IVA correspondiente,
aunque no se indica en la escritura) “que se abonará y entregará contra las
certificaciones de obra que elabore el técnico director de la misma mensualmente” –sin
que se determinen los importes que han de ser objeto de entrega contra cada
certificación.
Adicionalmente se pacta:
– En el pacto tercero: que la concedente de la opción se obliga a terminar totalmente
la obra según proyecto que se identifica y certificación final de obra, en el plazo de siete
meses a contar desde el día del otorgamiento de la escritura (esto es, la obra deberá
estar terminada a 17 de junio de 2024); que la posesión del inmueble pasará a los
esposos cuando la vivienda esté terminada y se otorgue la escritura pública de
compraventa, en la que las cantidades entregadas en concepto de arras se considerarán
pagadas como parte del precio de compra.
– En el pacto cuarto: que el contrato de opción de compra se resolverá y los
concesionarios de la opción perderán todos los pagos realizados en el caso de que
incumplan el pago de alguna de las mensualidades correspondientes a alguna de las
certificaciones de obra emitidas, considerándose incumplimiento el impago de la
certificación un mes después de su notificación; que en el caso de que la concedente de
la opción incumpla con las certificaciones de obra o no entregue la obra terminada en el
plazo pactado –16 de junio de 2024, se entiende– “la plena propiedad y posesión del
inmueble, en el estado en que se encuentre, pasará a ser de los esposos. Se
considerará incumplimiento de la vendedora el retraso de un mes en la emisión de las
certificaciones de obra o en el plazo de entrega de la obra”.
– En la estipulación quinta: se solicita la anotación en los Libros del Registro de la
“presente opción de compra”.
– Del examen de los Libros del Registro, resulta que la obra nueva en construcción
tiene la descripción (coincidente con la que se indica en el título) conforme al proyecto
que se ajusta a la licencia concedida el 11 de mayo de 2006, y no la que resulta de
proyecto de reforma aprobado por licencia municipal de 20 de enero de 2009. En esta
última, incorporada al documento, se hace referencia a que la previa es de 22 de mayo
de 2006, con lo que no coincide tampoco con la que consta en los asientos registrales,
sin que pueda determinarse la causa de tal discrepancia. En todo caso, la eficacia de la
opción se supedita a la terminación conforme a un proyecto y eventualmente con una
descripción diferente de la que consta en el Registro.
Artículos 18 LH y concordantes de su Reglamento; artículo 14 RH; principios de
especialidad, determinación y oponibilidad a los terceros. Doctrina de la DGSJFP. STS,
además de las que se citarán, de 15 de junio de 2004, 2 de junio de 2009 y 17 de
septiembre de 2010.
La fijación de un plazo para el ejercicio de la opción es inexcusable. Aunque el
derecho de opción, al carecer de regulación positiva, se rige por el principio de
autonomía de la voluntad, para su inscripción registral ha de cumplir los requisitos
establecidos por la normativa hipotecaria (art. 14 RH), entre ellos el de fijación de un
plazo, que actúa tanto como límite mínimo (necesariamente ha de fijarse) como en
cuanto a límite máximo (tope de cuatro años, salvo en el arriendo con opción de compra)
(R. 14 de febrero de 2013). La inexcusable necesidad de fijar un plazo es reiterada por la
R. 21-2-2013, que además recuerda que la plena vigencia y fundamento, a efectos
registrales, del art. 14 RH fue reconocida por las STS 15 de diciembre de 1997 y 10 de
septiembre de 1998. Tal doctrina ha sido reiterada en R. 18 de marzo de 2016, R. 13 de
febrero de 2019 y R. 3 de septiembre de 2020, que recuerda que las STS 14 de marzo
de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996 declararon que, en cuestión del
plazo, el art. 14 RH es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que pretendan
acceder al Registro; añadiendo la Dirección General que no pueden admitirse al respecto
cve: BOE-A-2024-13774
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho:
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
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total 143.000), quedando un resto de 120.000 euros (más el IVA correspondiente,
aunque no se indica en la escritura) “que se abonará y entregará contra las
certificaciones de obra que elabore el técnico director de la misma mensualmente” –sin
que se determinen los importes que han de ser objeto de entrega contra cada
certificación.
Adicionalmente se pacta:
– En el pacto tercero: que la concedente de la opción se obliga a terminar totalmente
la obra según proyecto que se identifica y certificación final de obra, en el plazo de siete
meses a contar desde el día del otorgamiento de la escritura (esto es, la obra deberá
estar terminada a 17 de junio de 2024); que la posesión del inmueble pasará a los
esposos cuando la vivienda esté terminada y se otorgue la escritura pública de
compraventa, en la que las cantidades entregadas en concepto de arras se considerarán
pagadas como parte del precio de compra.
– En el pacto cuarto: que el contrato de opción de compra se resolverá y los
concesionarios de la opción perderán todos los pagos realizados en el caso de que
incumplan el pago de alguna de las mensualidades correspondientes a alguna de las
certificaciones de obra emitidas, considerándose incumplimiento el impago de la
certificación un mes después de su notificación; que en el caso de que la concedente de
la opción incumpla con las certificaciones de obra o no entregue la obra terminada en el
plazo pactado –16 de junio de 2024, se entiende– “la plena propiedad y posesión del
inmueble, en el estado en que se encuentre, pasará a ser de los esposos. Se
considerará incumplimiento de la vendedora el retraso de un mes en la emisión de las
certificaciones de obra o en el plazo de entrega de la obra”.
– En la estipulación quinta: se solicita la anotación en los Libros del Registro de la
“presente opción de compra”.
– Del examen de los Libros del Registro, resulta que la obra nueva en construcción
tiene la descripción (coincidente con la que se indica en el título) conforme al proyecto
que se ajusta a la licencia concedida el 11 de mayo de 2006, y no la que resulta de
proyecto de reforma aprobado por licencia municipal de 20 de enero de 2009. En esta
última, incorporada al documento, se hace referencia a que la previa es de 22 de mayo
de 2006, con lo que no coincide tampoco con la que consta en los asientos registrales,
sin que pueda determinarse la causa de tal discrepancia. En todo caso, la eficacia de la
opción se supedita a la terminación conforme a un proyecto y eventualmente con una
descripción diferente de la que consta en el Registro.
Artículos 18 LH y concordantes de su Reglamento; artículo 14 RH; principios de
especialidad, determinación y oponibilidad a los terceros. Doctrina de la DGSJFP. STS,
además de las que se citarán, de 15 de junio de 2004, 2 de junio de 2009 y 17 de
septiembre de 2010.
La fijación de un plazo para el ejercicio de la opción es inexcusable. Aunque el
derecho de opción, al carecer de regulación positiva, se rige por el principio de
autonomía de la voluntad, para su inscripción registral ha de cumplir los requisitos
establecidos por la normativa hipotecaria (art. 14 RH), entre ellos el de fijación de un
plazo, que actúa tanto como límite mínimo (necesariamente ha de fijarse) como en
cuanto a límite máximo (tope de cuatro años, salvo en el arriendo con opción de compra)
(R. 14 de febrero de 2013). La inexcusable necesidad de fijar un plazo es reiterada por la
R. 21-2-2013, que además recuerda que la plena vigencia y fundamento, a efectos
registrales, del art. 14 RH fue reconocida por las STS 15 de diciembre de 1997 y 10 de
septiembre de 1998. Tal doctrina ha sido reiterada en R. 18 de marzo de 2016, R. 13 de
febrero de 2019 y R. 3 de septiembre de 2020, que recuerda que las STS 14 de marzo
de 1991, 18 de mayo de 1993 y 29 de mayo de 1996 declararon que, en cuestión del
plazo, el art. 14 RH es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que pretendan
acceder al Registro; añadiendo la Dirección General que no pueden admitirse al respecto
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