III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13774)
Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de «opción de compra».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83820
establecido un plazo para el ejercicio del derecho de opción, lo que resulta imprescindible
para su inscripción registral (artículo 14 RH, doctrina de la DGSJFP y del TS).
Adicionalmente, aunque no constituyen defectos que impidan la inscripción, se
advierte de lo siguiente:
– No consta suficientemente acreditado el número de gobierno de la edificación. Se
hace referencia al mismo en la resolución municipal de cambio de titularidad de la
licencia, pero no se establece ningún tipo de vinculación con la edificación declarada
sobre la finca registral a que hace referencia el documento. Podrá acreditarse, en su
caso, con certificado o informe municipal (artículo 201.3 LH).
– La obra nueva en construcción que se describe en el Registro y en el propio
documento, se ajusta a un proyecto para el que se obtuvo licencia en el año 2006. No
constan las modificaciones/reformas autorizadas por la licencia posterior del año 2009,
con referencia al proyecto que se indica en la escritura. Expresamente se advierte que
no podrá acceder registralmente el fin de obra en base a un [sic] licencia de reforma si
previamente no se han hecho constar en el Registro las modificaciones que dicho
proyecto aprobado implica en la descripción de la obra.
– Pacto cuarto, párrafo primero: podrá transcribirse el pacto, pero la efectividad de la
resolución de la opción de compra, y su constancia registral, requerirá de la aportación
de la escritura pública en la que así se haga constar dicha resolución del contrato, o de
la correspondiente resolución judicial, en su caso, en base al referido pacto, ya que la
causa a la que se vincula la resolución (incumplimiento de pago de alguna mensualidad)
es un hecho extrarregistral no susceptible de ser acreditado al Registrador de forma
objetiva. Del mismo modo, la cláusula penal se entiende sin perjuicio de la facultad
moderadora de la pena por los Tribunales (art. 1154 CC), de lo que se hace expresa
advertencia.
– Pacto cuarto, párrafo segundo: no obstante su posible transcripción en el cuerpo del
asiento para la mejor comprensión del negocio estipulado en su integridad, se entiende que
carece de una eficacia real directa. Esto es, para la inscripción registral de la efectiva
transmisión del dominio a los concesionarios de la opción, como consecuencia del
incumplimiento de la obligación de entrega de las certificaciones de obra o de la obra
terminada en el plazo establecido, será imprescindible que se aporte la correspondiente
escritura con efecto traditorio (artículo 609 CC, artículo 1462 CC), o la correspondiente
resolución judicial dictada en base al referido pacto, pues el hecho al que se vincula el
efecto real pretendido no es susceptible de ser acreditado al Registrador de forma objetiva.
Y, salvando supuestos que no concurren en el presente caso, no puede el Registro publicar
simultáneamente dos titularidades alternativas (de la sociedad, con el gravamen de la
opción de compra y la de los esposos para el caso de incumplimiento de obligaciones) en
función de circunstancias de hecho extrañas al propio Registro. Ello, sin prejuzgar la licitud
de la cláusula y su eficacia inter partes (artículo 98 LH).
1. El documento calificado fue remitido telemáticamente a las 31:49 [sic] minutos
del día 16/11/2023, y presentado en este Registro el día 16/11/2023 bajo el asiento
número 1.017 del Diario 132, aportándose copia en formato papel autoliquidada del
impuesto, en fecha quince de diciembre de dos mil veintitrés.
2. En la escritura calificada la entidad Noceca Servis, SL, dueña de la finca 19.488
de Brión, representada por Don J. A. G. D., junto con los cónyuges Don F. F. A. y doña
O. H. T. convienen en formalizar un contrato de opción de compra sobre dicha finca con
arreglo a los Otorgandos que se recogen en la escritura ahora calificada, por los que
dicha entidad se obliga a vender el pleno dominio de la citada finca, una vez terminada
totalmente la vivienda en construcción existente sobre la misma, ajustándose al proyecto
básico y de ejecución, expediente 2009/008/000005 y los nombrados cónyuges se
obligan a comprarla por el precio de 250.000,00 euros, más el IVA correspondiente. En el
mismo acto se realiza la entrega de 130.000 euros, más el IVA correspondiente (en
cve: BOE-A-2024-13774
Verificable en https://www.boe.es
Hechos:
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83820
establecido un plazo para el ejercicio del derecho de opción, lo que resulta imprescindible
para su inscripción registral (artículo 14 RH, doctrina de la DGSJFP y del TS).
Adicionalmente, aunque no constituyen defectos que impidan la inscripción, se
advierte de lo siguiente:
– No consta suficientemente acreditado el número de gobierno de la edificación. Se
hace referencia al mismo en la resolución municipal de cambio de titularidad de la
licencia, pero no se establece ningún tipo de vinculación con la edificación declarada
sobre la finca registral a que hace referencia el documento. Podrá acreditarse, en su
caso, con certificado o informe municipal (artículo 201.3 LH).
– La obra nueva en construcción que se describe en el Registro y en el propio
documento, se ajusta a un proyecto para el que se obtuvo licencia en el año 2006. No
constan las modificaciones/reformas autorizadas por la licencia posterior del año 2009,
con referencia al proyecto que se indica en la escritura. Expresamente se advierte que
no podrá acceder registralmente el fin de obra en base a un [sic] licencia de reforma si
previamente no se han hecho constar en el Registro las modificaciones que dicho
proyecto aprobado implica en la descripción de la obra.
– Pacto cuarto, párrafo primero: podrá transcribirse el pacto, pero la efectividad de la
resolución de la opción de compra, y su constancia registral, requerirá de la aportación
de la escritura pública en la que así se haga constar dicha resolución del contrato, o de
la correspondiente resolución judicial, en su caso, en base al referido pacto, ya que la
causa a la que se vincula la resolución (incumplimiento de pago de alguna mensualidad)
es un hecho extrarregistral no susceptible de ser acreditado al Registrador de forma
objetiva. Del mismo modo, la cláusula penal se entiende sin perjuicio de la facultad
moderadora de la pena por los Tribunales (art. 1154 CC), de lo que se hace expresa
advertencia.
– Pacto cuarto, párrafo segundo: no obstante su posible transcripción en el cuerpo del
asiento para la mejor comprensión del negocio estipulado en su integridad, se entiende que
carece de una eficacia real directa. Esto es, para la inscripción registral de la efectiva
transmisión del dominio a los concesionarios de la opción, como consecuencia del
incumplimiento de la obligación de entrega de las certificaciones de obra o de la obra
terminada en el plazo establecido, será imprescindible que se aporte la correspondiente
escritura con efecto traditorio (artículo 609 CC, artículo 1462 CC), o la correspondiente
resolución judicial dictada en base al referido pacto, pues el hecho al que se vincula el
efecto real pretendido no es susceptible de ser acreditado al Registrador de forma objetiva.
Y, salvando supuestos que no concurren en el presente caso, no puede el Registro publicar
simultáneamente dos titularidades alternativas (de la sociedad, con el gravamen de la
opción de compra y la de los esposos para el caso de incumplimiento de obligaciones) en
función de circunstancias de hecho extrañas al propio Registro. Ello, sin prejuzgar la licitud
de la cláusula y su eficacia inter partes (artículo 98 LH).
1. El documento calificado fue remitido telemáticamente a las 31:49 [sic] minutos
del día 16/11/2023, y presentado en este Registro el día 16/11/2023 bajo el asiento
número 1.017 del Diario 132, aportándose copia en formato papel autoliquidada del
impuesto, en fecha quince de diciembre de dos mil veintitrés.
2. En la escritura calificada la entidad Noceca Servis, SL, dueña de la finca 19.488
de Brión, representada por Don J. A. G. D., junto con los cónyuges Don F. F. A. y doña
O. H. T. convienen en formalizar un contrato de opción de compra sobre dicha finca con
arreglo a los Otorgandos que se recogen en la escritura ahora calificada, por los que
dicha entidad se obliga a vender el pleno dominio de la citada finca, una vez terminada
totalmente la vivienda en construcción existente sobre la misma, ajustándose al proyecto
básico y de ejecución, expediente 2009/008/000005 y los nombrados cónyuges se
obligan a comprarla por el precio de 250.000,00 euros, más el IVA correspondiente. En el
mismo acto se realiza la entrega de 130.000 euros, más el IVA correspondiente (en
cve: BOE-A-2024-13774
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Hechos:
