III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13778)
Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83879
La DGRN va a desestimar ambos motivos, con la siguiente argumentación.
En relación con la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios, se
asume que la libertad de la propiedad implica el derecho del propietario a decidir el uso
que dará a su bien, lo que es aplicable en el ámbito de la propiedad horizontal, con las
limitaciones derivadas del régimen. Y por ello, toda previsión estatutaria que restrinja
esta libertad debe interpretarse restrictivamente.
En cuanto a la supuesta limitación estatutaria, dice la DGRN:
“En el supuesto que da lugar a la presente no existe causa alguna derivada del
régimen de propiedad horizontal que impida la inscripción del cambio de uso solicitado.
No existe restricción estatutaria que de manera clara y expresa así lo imponga (vid.
Resoluciones de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989 y 26 de enero de 2002
entre otras. Es cierto que los estatutos sociales contemplan la autorización expresa para
que el titular del departamento número dos destinado a garajes lleve a cabo un cambio
de uso pero de ahí no puede deducirse una limitación o prohibición para el resto de
elementos que, de existir, habría de ser expresa para provocar el cierre del registro (vid.
Resolución de 5 de julio de 2017). Tampoco las referencias relativas al despacho
profesional tienen otra eficacia que regular el ejercicio del elemento independiente
destinado a tal uso pero sin que de ellas resulte restricción o prohibición alguna, de
modo que producido el cambio a vivienda dejan de tener virtualidad (vid. Resoluciones
de 26 de enero de 2002 y 19 de julio de 2016). Finalmente no puede afirmarse la
existencia de una modificación en la configuración del inmueble que justifique el
necesario consentimiento de la junta de propietarios (vid. Resolución de 23 de marzo
de 1998). Como afirmó la resolución de 5 de julio de 2017: ‘no consta que la
transformación realizada por los interesados cambiando el destino de su local a vivienda
afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participación,
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores (cfr. Artículos 5, 7 y 17 de la ley sobre propiedad horizontal).”
En cuanto al segundo, la DGRN asumiendo que el cambio de uso puede,
efectivamente, resultar limitado por la legislación urbanística, asimila los requisitos de su
inscripción a los de las obras nuevas, con la consecuencia de poder acceder al registro
cuando se acredite que han transcurrido los plazos de prescripción de la acción para
reponer la legalidad urbanística, lo que, en el caso, se estima justificado con el
certificado técnico del que resultaba el destino del local a vivienda durante los últimos
ocho años. Dice la DGRN:
“el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración
de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su
régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el
artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en
planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación.
Como resulta del supuesto de hecho, la solicitud de inscripción se fundamenta en la
consideración de quedar acreditado, por medio de certificado de técnico, que ha
transcurrido el plazo exigido por la norma aplicable para adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Esta precisión
es trascendental para el presente expediente porque implica la imposibilidad de
mantener la resolución del registrador en los términos en que aparece formulada. Como
resulta de los hechos la nota se fundamenta en la necesidad de aportar la licencia de
cambio de uso y licencia de ocupación a fin de acreditar que la finca reúne las
condiciones de habitabilidad para ser utilizado como vivienda y no como oficina, que era
su uso anterior. Sin embargo y como queda expuesto la solicitud de inscripción de
modificación del uso del elemento independiente no se fundamenta en la acreditación de
los requisitos establecidos en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
octubre, sino en la acreditación del requisito de antigüedad a que hace referencia el
artículo 28.4 o lo que es lo mismo en que, de conformidad con los artículos 52 y 54 del
cve: BOE-A-2024-13778
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Viernes 5 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 83879
La DGRN va a desestimar ambos motivos, con la siguiente argumentación.
En relación con la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios, se
asume que la libertad de la propiedad implica el derecho del propietario a decidir el uso
que dará a su bien, lo que es aplicable en el ámbito de la propiedad horizontal, con las
limitaciones derivadas del régimen. Y por ello, toda previsión estatutaria que restrinja
esta libertad debe interpretarse restrictivamente.
En cuanto a la supuesta limitación estatutaria, dice la DGRN:
“En el supuesto que da lugar a la presente no existe causa alguna derivada del
régimen de propiedad horizontal que impida la inscripción del cambio de uso solicitado.
No existe restricción estatutaria que de manera clara y expresa así lo imponga (vid.
Resoluciones de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989 y 26 de enero de 2002
entre otras. Es cierto que los estatutos sociales contemplan la autorización expresa para
que el titular del departamento número dos destinado a garajes lleve a cabo un cambio
de uso pero de ahí no puede deducirse una limitación o prohibición para el resto de
elementos que, de existir, habría de ser expresa para provocar el cierre del registro (vid.
Resolución de 5 de julio de 2017). Tampoco las referencias relativas al despacho
profesional tienen otra eficacia que regular el ejercicio del elemento independiente
destinado a tal uso pero sin que de ellas resulte restricción o prohibición alguna, de
modo que producido el cambio a vivienda dejan de tener virtualidad (vid. Resoluciones
de 26 de enero de 2002 y 19 de julio de 2016). Finalmente no puede afirmarse la
existencia de una modificación en la configuración del inmueble que justifique el
necesario consentimiento de la junta de propietarios (vid. Resolución de 23 de marzo
de 1998). Como afirmó la resolución de 5 de julio de 2017: ‘no consta que la
transformación realizada por los interesados cambiando el destino de su local a vivienda
afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participación,
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores (cfr. Artículos 5, 7 y 17 de la ley sobre propiedad horizontal).”
En cuanto al segundo, la DGRN asumiendo que el cambio de uso puede,
efectivamente, resultar limitado por la legislación urbanística, asimila los requisitos de su
inscripción a los de las obras nuevas, con la consecuencia de poder acceder al registro
cuando se acredite que han transcurrido los plazos de prescripción de la acción para
reponer la legalidad urbanística, lo que, en el caso, se estima justificado con el
certificado técnico del que resultaba el destino del local a vivienda durante los últimos
ocho años. Dice la DGRN:
“el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración
de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su
régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el
artículo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en
planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se dé a la edificación.
Como resulta del supuesto de hecho, la solicitud de inscripción se fundamenta en la
consideración de quedar acreditado, por medio de certificado de técnico, que ha
transcurrido el plazo exigido por la norma aplicable para adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Esta precisión
es trascendental para el presente expediente porque implica la imposibilidad de
mantener la resolución del registrador en los términos en que aparece formulada. Como
resulta de los hechos la nota se fundamenta en la necesidad de aportar la licencia de
cambio de uso y licencia de ocupación a fin de acreditar que la finca reúne las
condiciones de habitabilidad para ser utilizado como vivienda y no como oficina, que era
su uso anterior. Sin embargo y como queda expuesto la solicitud de inscripción de
modificación del uso del elemento independiente no se fundamenta en la acreditación de
los requisitos establecidos en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
octubre, sino en la acreditación del requisito de antigüedad a que hace referencia el
artículo 28.4 o lo que es lo mismo en que, de conformidad con los artículos 52 y 54 del
cve: BOE-A-2024-13778
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Núm. 162
