BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83802

que los pretendidos contratos privados de compraventa se suscriben por poderes, en
representación de una parte y de ambas, respectivamente; cuando en el supuesto objeto
del presente recurso comprador y vendedor firmaron de manera personal y manuscrita,
constando además acreditado el pago del precio convenido mediante transferencia de 27
de diciembre de 2022.
En consecuencia, atendido lo expuesto y visto lo prevenido por el artículo 1.227 del
CC, cuando menos, se deberá de entender cumplido respecto de este contrato el
requisito primario del fallecimiento de uno de los firmantes, para que la fecha de firma se
equipare a la del fallecimiento y se tenga por fehaciente, pues éste fue suscrito por
causante y heredero universal; pero es que puesto en relación dicho contrato con la
transferencia indicada, lo procedente será considerar que la fecha de oponibilidad frente
a terceros habría de ser anterior, concretamente, la de firma del contrato privado de
compraventa el 28 de diciembre de 2022.
A este respecto, se va traer a colación la STS, Sala Tercera, de 13 de enero de 2011
(N.º de recurso 2207/2007), que contó con el Excmo. Sr. D. Ángel Aguallo Avilés como
Magistrado Ponente. Pese a pertenecer al orden contencioso-administrativo, se cita en la
medida en que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1, apartado 6.º, del CC,
dado que, “La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina
que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la
costumbre y los principios generales del derecho”. En ese sentido se pronuncian, por
todas, las SSTC 120/1994, de 25 de abril, F.J. 1; 133/1995, de 25 de septiembre, F.J. 5;
129/2003, de 30 de junio, F.J. 6; y 265/2005, de 24 de octubre, F.J. 2.
De modo que la referida STS de 13 de enero de 2011 dispuso en su Fundamento de
Derecho Cuarto lo siguiente:
“(…) La transmisión de la propiedad mediante un contrato de compraventa se
produce por ésta (título) más la tradición (modo), y se prueba por cualquier medio
admitido en derecho, entre ellos los documentos privados, que reconocidos legalmente,
tienen el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubieren suscrito y sus
causahabientes, pero que, respecto de terceros, el artículo 1227 del Código Civil
dispone: ‘La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino
desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la
muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un
funcionario público por razón de su oficio’.
La jurisprudencia civil mantiene que este artículo 1227 del Código Civil es una
presunción ‘iuris tantum’ de que la fecha del documento privado es la que resulta de los
hechos indicados, pero que admite prueba en contrario, que si es suficiente, plena y
convincente, puede demostrar que la fecha fue la que figura en el documento u otra
distinta. Esta Sala Tercera del Tribunal Supremo ha seguido la doctrina anterior, a
efectos tributarios en la Sentencia de 24 de julio de 1999 (rec. casación n.º 7009/1994),
que a continuación glosamos. (...)”.
Prueba en contrario que tiene plena aplicación en el supuesto objeto del presente por
las razones anteriormente expuestas.
Ahora bien, continuando con el análisis del fundamento de derecho primero de la
calificación negativa dictada por el Sr. Registrador y que ahora se recurre; éste cita los
artículos 1.218 del CC, 319 y 317, apartados 1.º a 6.º, de la LEC, en relación con lo
dispuesto por el artículo 17 bis de la Ley del Notariado.
De tal forma, se procede a examinar primeramente el contenido del artículo 1.218 del
CC:
“Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva
su otorgamiento y de la fecha de éste.
También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las
declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.”.

cve: BOE-A-2024-13773
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Núm. 162