BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82741

sino que tan sólo otorga al titular del crédito el derecho a cobrar con preferencia de otros
acreedores una vez obtenido un precio de remate, pero no a cancelar las cargas
anteriores cuando el embargo ejecutado se haya acordado para garantizar el cobro de
este crédito privilegiado, y que éste es el principio que rige en nuestro ordenamiento
jurídico resulta de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La recurrente alega que el rango registral fue alterado, con la anotación de la
preferencia que ordenaba la sentencia dimanante del declarativo donde fueron parte
demandada los titulares de las cargas que según afirma fueron pospuestas. Alteración
de rango que fue vuelta a ratificar por la anotación de la preferencia del crédito ejecutado
ordenada en el mandamiento de anotación de embargo dimanante del procedimiento
ejecutivo. Y por lo tanto procede la cancelación.
2. El artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal,
establece como una de las obligaciones de los propietarios: «Contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
La preferencia al cobro de los importes debidos por los propietarios por este
concepto se sitúa en el párrafo siguiente que señala que: «Los créditos a favor de la
comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos
generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad
en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del
artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los
números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo».
Continua el referido artículo 9.1.e señalando: «El adquirente de una vivienda o local
en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El
piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
Cabe distinguir en este precepto dos efectos cuya finalidad es procurar el
cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad, la afección del
bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y la preferencia del crédito de la
comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. La afección real solo
entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la
función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda
dejar insatisfecha el titular anterior.
En el caso de este expediente la acción ejercitada no se funda en la afección real del
inmueble por la que debe responder un nuevo adquirente, sino en el derecho de
preferencia, reconocido en la sentencia que se ejecuta, que la Ley otorga al crédito
comunitario, a los efectos del artículo 1923 del Código Civil, y que preceden para su
satisfacción a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto y por
tanto, con preferencia también respecto del crédito hipotecario y las anotaciones de
embargo a favor del Ayuntamiento de Ojén inscritos en el Registro de la Propiedad sobre
la finca objeto de la ejecución.
3. Esta Dirección General ha elaborado una dilatada doctrina (vid. «Vistos»),
relativa a las preferencias crediticias y a su impacto registral.
Ciñéndonos a la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos
sobre el mismo inmueble, por constituir el objeto de este expediente, como resulta de la
norma antes transcrita, el crédito tiene la condición de crédito singularmente privilegiado,
lo que ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de la naturaleza jurídica de esa
preferencia, y concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de
alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado.

cve: BOE-A-2024-13545
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 160