BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82742

Se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en
curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, tomando como cómputo
hacia atrás el de la demanda. Pero, a efectos registrales, la configuración de la
preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera
así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa
configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la
preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.
Aunque se excluyera la naturaleza de hipoteca legal tácita, todavía podría discutirse
si se trata de alguna otra figura jurídica que permitiera su acceso al Registro como
preferencia de carácter real y no meramente personal.
Como ha señalado la doctrina de esta Dirección General, para que proceda la
constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, es
necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran
sido parte en el proceso todos los interesados, o que de la nueva redacción del
artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril,
resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la
anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres años naturales
anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del
rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la
cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito de la
comunidad de propietarios.
Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 22 de
enero de 2013, 23 de junio de 2014, 23 de noviembre de 2016, 10 de julio de 2017 y 12
de abril de 2018 ), si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia
el aditamento de derecho real, que no resulta directamente como declaración legal del
artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal, dicha preferencia se desenvuelve en
el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango
registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se
pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en
los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares
registrales de créditos anteriores que resulten afectados o perjudicados, o de su
intervención como parte en el correspondiente juicio, sólo permitiría alegar dicha
preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la
ejecución del derecho de cualquier titular de un asiento anterior, pero no para
adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución;
o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin
modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad.
Por tanto, si el mandato se limita a que el asiento de anotación haga referencia al
carácter privilegiado del crédito reclamado, se trata de una cuestión absolutamente ajena
a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad pues, como ya se ha adelantado,
las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna
tercería en los términos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (vid. artículos 613,
614 y 620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El carácter privilegiado del crédito en los
términos del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal no viene determinado
por el hecho de la práctica de la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad
(que le confiere un rango registral), sino porque así lo dispone la citada ley; la constancia
en el asiento de una preferencia determinada es una cuestión extraña al contenido del
Registro que tiene por objeto la publicidad del dominio y demás derechos reales así
como de las cargas que pesen sobre los mismos (vid. artículos 72 y 73 de la Ley
Hipotecaria); es la sujeción del bien a las resultas del procedimiento, el embargo, lo que
tiene carácter real y su anotación en el Registro le proporciona la necesaria oponibilidad
frente a terceros. Si como consecuencia del juego del rango hipotecario el ejercicio de
una carga anterior supone la cancelación de la anotación de embargo practicada con
posterioridad (artículos 692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 134 de la Ley
Hipotecaria en relación al artículo 175.2.ª de su Reglamento), así se hará sin perjuicio de

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Núm. 160