BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82743

que el acreedor del crédito entonces anotado y ahora cancelado haya hecho valer su
preferencia en la tercería correspondiente para obtener, con cargo al importe de la
subasta, el pago de su crédito (artículo 616 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Ahora bien, cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real,
por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal
preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente
postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como
a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de
rango cuando se consume la ejecución y adjudicación.
Por ello, el rango registral no puede en ningún caso confundirse con la preferencia de
créditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de éstos. La distinción
entre el rango y la preferencia de crédito ha sido aclarada por este Centro Directivo,
entre otras, en las Resoluciones de 3 de abril de 1998 y de 7 de mayo de 1999. Así, la
Resolución de 3 de abril de 1998 afirma que «la mera preferencia de un crédito y la
especial afección de un bien hipotecado o pignorado a la seguridad de la deuda
garantizada, operan pues, en planos diferentes; aquélla, en cuanto modalización del
criterio de la par condicio creditorum, se desenvuelve únicamente cuando hay
concurrencia de acreedores que intentan hacer valer exclusivamente la responsabilidad
patrimonial universal de su común deudor, ya en juicio universal, ya en una ejecución
singular por medio de una tercería de mejor derecho; en cambio, cuando un acreedor
con garantía hipotecaria o pignoraticia ejercita su acción real, en modo alguno pide el
desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial universal del deudor sino la actuación
de un derecho real que integra su propio patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando
el bien dado en garantía pertenece a persona distinta del deudor). Jurídicamente no hay
colisión, ni, por tanto, comparación entre la simple preferencia de un crédito y la garantía
real de que goza otro acreedor del mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se
proyectan sobre el mismo objeto (…)».
4. Sobre este tema se ha pronunciado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la
importante Sentencia de 4 de mayo de 2022, en la que fija la determinación del momento
inicial o «dies a quo» del período de «la anualidad en curso y los tres años anteriores» a
que se extiende el privilegio, y que refiriéndose a la naturaleza de este señala en su
fundamento de Derecho tercero lo siguiente:
«5. Con arreglo a la regulación contenida en el art. 9.1 e) LPH, tras su modificación
por la Ley 8/1999, al margen de la responsabilidad solidaria del propietario que transmitió
su vivienda o local sin comunicarlo a la comunidad por las deudas devengadas con
posterioridad a la transmisión, en el precepto hay que distinguir con claridad dos
aspectos distintos: el privilegio crediticio (preferencia del crédito de la comunidad
respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble) y la afección real del inmueble. Esta
última solo se activa cuando la propiedad del inmueble se transmite, en cuyo caso
cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que
pueda dejar insatisfecha el titular anterior, de la que “responde con el propio inmueble
adquirido”, no como deudor personal (sentencia 211/2015, de 22 de abril).
Por el contrario, el privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la
comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente
tercería de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de
derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia es una
cualidad de algunos derechos de crédito que puede ejercitarse por su titular frente a los
titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella, o que la ostentan en menor
grado (conforme a las reglas legales de prelación), y que, por tal motivo, han de ser
postergados en sus legítimas expectativas de satisfacción. Este es el caso que se
presenta en esta litis.
6. Desde un punto de vista objetivo o material, la preferencia reconocida a los
créditos comunitarios por el párrafo segundo del art. 9.1 e) LPH se extiende respecto de
otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto sobre los créditos hipotecarios y
refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, los créditos

cve: BOE-A-2024-13545
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Núm. 160