BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82744

preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos,
secuestros o ejecución de sentencias) y los refaccionarios no anotados ni inscritos
(sobre los inmuebles objeto de la refacción). En el caso de la litis entran en concurrencia
el crédito de la comunidad demandante con un crédito garantizado por hipoteca inscrita
en el Registro de la Propiedad en trámite de ejecución.
7. El efecto natural de este privilegio crediticio, como ha señalado la doctrina, sin
perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad
titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una
tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor
no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito (RDGRN de 22
de enero de 2013).
Conviene recordar que en los procedimientos de tercería de mejor derecho la
cuestión fundamental a resolver radica en la determinación de la preferencia del título de
crédito invocado por el tercerista frente al del ejecutante, a efectos de la aplicación del
importe que se obtenga con la venta judicial al pago de uno de los créditos en disputa o,
más precisamente, “hacer pago a los acreedores por el orden de preferencia que se
determine al resolver la tercería” –además de reintegrar al ejecutante en las costas de la
ejecución– (art. 616.1 LEC). Como declaramos en la sentencia 494/1990, de 23 de julio,
es en la tercería “donde se ventila la naturaleza y carácter del crédito de los comuneros,
su comparación con [el crédito concurrente con el que pugna –en aquel caso de la
Seguridad Social]” y se decide, con la participación del titular de este crédito concurrente
como demandado, “mediante sentencia de carácter declarativo de las preferencias”. Ello,
como razona la misma sentencia, aunque en el proceso judicial previo en que se declaró
la deuda del comunero, aquel o aquellos titulares de créditos en convicto, que concurren
en la misma ejecución (como ejecutantes), no hubieran sido parte:
“Que la sentencia base de la tercería reconociera el crédito de la comunidad de
propietarios y condenara al moroso sin razonar el carácter de las deudas tampoco obsta
a la estimación de la tercería, porque es en este proceso donde se ha determinado la
inclusión de la deuda en el art. 9, 5.º, de la Ley de Propiedad Horizontal, decisión ésta
que no es contraria a la de aquella sentencia que declaró que ‘Percusa’ debía una
cantidad ‘por los conceptos determinados en la demanda’ (...)”».
Y corresponde al tercerista acreditar la existencia, vencimiento y preferencia del
crédito.
Y en el punto 11 del citado fundamento tercero añade: «El privilegio de los créditos
del párrafo segundo del art. 9.1,e) LPH no es una hipoteca legal tácita (sólo son
hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter –art. 158
LH–). Pero, en la medida en que como créditos singularmente privilegiados atribuyen un
derecho de preferencia que permite anteponer su cobro a otros créditos que tienen el
carácter de preferentes sobre determinados bienes inmuebles con los que entre en
convicto o concurrencia en una ejecución (art. 1923, 3.º, 4.º y 5.º CC), esta interpretación
es también la que armoniza mejor con el principio de seguridad jurídica y con las reglas
generales sobre prioridad y publicidad que rigen en nuestro derecho hipotecario, y con
las normas civiles que reconocen a los créditos hipotecarios una prelación y derecho de
preferencia vinculado a su rango registral (art. 1927.2.º CC). Normas generales que solo
pueden excepcionarse en los casos expresamente previstos en la ley, y con arreglo a un
criterio de interpretación estricto».
5. Del historial registral resulta que la sentencia dictada en procedimiento en el que
intervinieron los acreedores anteriores, declara la preferencia del crédito a favor de la
comunidad de propietarios ejecutante por un importe de 3.036 euros frente al acreedor
hipotecario «Kutxabank, S.A.» y los embargos anotados a favor del Ayuntamiento de
Ojén, sin hacer pronunciamiento alguno respecto a una modificación del rango de las
citadas cargas, por lo que debe entenderse que la declaración de preferencia del crédito
de la comunidad de propietarios lo es en cuanto al cobro de la cantidad pero no en
cuanto al rango o prioridad registral. Dicha declaración posibilitaría, conforme se ha

cve: BOE-A-2024-13545
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