BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82737

rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la
cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito de la
comunidad de propietarios.
Como ha afirmado este Centro Directivo, el denominado “rango registral” de
cualquier título que pretenda su acceso al Registro, sea de carácter constitutivo o
modificativo de un derecho real preexistente, viene dado por la fecha del asiento de
presentación respectivo (cfr. artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria); pero ello no impide
que en determinadas hipótesis se admite una denominada “alteración paccionada del
rango hipotecario” (cfr. artículo 241 del Reglamento Hipotecario), sujeta al
consentimiento del titular del derecho pospuesto (Resoluciones de 26 de marzo de 1999
y 16 de enero de 2016, y Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 2000),
posibilidad de alteración del rango a la que la doctrina de este Centro Directivo (vid.
Resoluciones señaladas en los “Vistos”) ha añadido la derivada de la declaración judicial
de preferencia con efectos reales del crédito a favor de las comunidades de propietarios
en régimen de propiedad horizontal a que se refiere el artículo 9.1.e) de su ley
reguladora, posibilidad que se sujeta al requisito de que en el procedimiento judicial
hayan sido demandados todos los interesados, es decir, todos los titulares de derechos
que por ser pospuestos en su rango registral puedan resultar perjudicados. Tal y como
sucede en el presente caso.
Por tanto, si el mandato se limita a que el asiento de anotación haga referencia al
carácter privilegiado del crédito reclamado, se trata de una cuestión absolutamente ajena
a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad pues, como ya se ha adelantado,
las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna
tercería en los términos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (vid. artículos 613,
614 y 620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El carácter privilegiado del crédito en los
términos del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal no viene determinado
por el hecho de la práctica de la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad
(que le confiere un rango registral), sino porque así lo dispone la citada ley; la constancia
en el asiento de una preferencia determinada es una cuestión extraña al contenido del
Registro que tiene por objeto la publicidad del dominio y demás derechos reales así
como de las cargas que pesen sobre los mismos (vid. artículos 72 y 73 de la Ley
Hipotecaria); es la sujeción del bien a tas resultas del procedimiento, el embargo, lo que
tiene carácter real y su anotación en el Registro le proporciona la necesaria oponibilidad
frente a terceros. Si como consecuencia del juego del rango hipotecario el ejercicio de
una carga anterior supone la cancelación de la anotación de embargo practicada con
posterioridad (artículos 692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 134 de la Ley
Hipotecaria en relación al artículo 175.2.ª de su Reglamento), así se hará sin perjuicio de
que el acreedor del crédito entonces anotado y ahora cancelado haya hecho valer su
preferencia en la tercería correspondiente para obtener, con cargo al importe de la
subasta, el pago de su crédito (artículo 616 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Ahora bien, cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real,
por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal
preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente
postergación de derechos reates anteriores que puedan resultar perjudicados, así como
a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de
rango cuando se consume la ejecución y adjudicación.
En definitiva, traspolando (sic) dicha doctrina al presente asunto y constando anotada
la Sentencia mediante la anotación letra H de fecha 29 de Julio de 2019 sobre la Finca
de Ojén (Málaga). Registral n.º 5002 en la que quedaba declarada la preferencia del
crédito de la Comunidad de propietarios por importe de tres mil treinta y seis euros frente
a los préstamos hipotecarios y embargos que la Entidad Kutxabanc y el Ayuntamiento de
Ojén ostentan en relación a la finca de este número, no cabe si no dar carácter real a
dicha preferencia, pues su constancia registral da lugar a una anteposición en el rango
registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan
resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como

cve: BOE-A-2024-13545
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