BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82736

Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995,
de 24 de marzo”.
Como resulta de la norma, el crédito que contempla tiene la condición de crédito
singularmente privilegiado remitiéndose a lo dispuesto en el artículo 1923 del Código
Civil. La diferencia de redacción que introdujo la Ley 8/1999, de 6 de abril, con motivo de
la reforma del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal; reforma que ha
mantenido la llevada a cabo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, al ampliar el período de
preferencia, ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de la naturaleza jurídica de esa
preferencia, y concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de
alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado.
Se ha señalado por parte de la doctrina que se trata de una hipoteca legal tácita
respecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores.
Pero, a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita
requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la
que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente
esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo
expreso y claro.
No ocurre así en el supuesto que nos ocupa pues de la documentación presentada
no resulta ninguna configuración como hipoteca legal tácita, ni ningún precepto que
ampare esa naturaleza, máxime cuando el artículo 158 de la Ley Hipotecaria establece
que “sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal
carácter”. Y en la enumeración de hipotecas legales del artículo 168 de la Ley
Hipotecaria no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la
comunidad de propietarios, ni el artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal hace
referencia a tal carácter sino que sólo lo caracteriza como “crédito preferente a efectos
del artículo 1923 del Código Civil precediendo, para su satisfacción, a los enumerados
en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia
establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores”.
Aunque se excluyera la naturaleza de hipoteca legal tácita, todavía podría discutirse
si se trata de alguna otra figura jurídica que permitiera su acceso al Registro como
preferencia de carácter real y no meramente personal. Esto es lo que se desprende de la
documentación presentada, que no se limita a ordenar que la anotación refleje el
carácter preferente del crédito por el que se acuerda el embargo, sino que lo ordenado
es que se haga constar tal preferencia “de acuerdo con la sentencia núm. 101/2018 de
fecha 07/05/2018” en la que se declara que el crédito a favor de la Comunidad
demandante, por importe de 3.036 euros (cantidad objeto de la cobertura real que
previene el art. 9, apartado e-inciso segundo de la LPH) tiene preferencia frente a los
préstamos hipotecarios y embargos que la Entidad Kutxabanc y el Ayuntamiento de Ojén
ostentan en relación a la finca de este número. Condenando a dichas Entidades a estar y
pasar por dicha declaración y librando los oportunos mandamientos al Registro de la
Propiedad, En su virtud se toma anotación de dicha sentencia en los expresados
términos.
De lo que se desprende, tanto el carácter real de la cobertura del citado crédito por el
importe citado, como la modificación del rango de la hipoteca y embargos anteriores
cuyos titulares han sido parte del procedimiento. Como veremos más tarde si esa
preferencia declarada judicialmente tuviera solo alcance obligacional o personal, no
hubiera tenido acceso al Registro de la Propiedad.
Como ha señalado la doctrina de esta Dirección General, para que proceda la
constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, es
necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran
sido parte en el proceso todos los interesados, o que de la nueva redacción del
artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril,
resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la
anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres años naturales
anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del

cve: BOE-A-2024-13545
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