BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82709

resulta del plano que se acompaña a este recurso, para que pueda evidenciarse todavía
más, por si todos los planos que le hemos aportado la registradora no fueran suficientes.
La escritura que otorgó mi madre, con base en la medición de un ingeniero técnico
agrícola, simplemente aclara de qué naturaleza eran las superficies consignadas, algo
tan natural que ni al notario (persona con muchísima experiencia profesional), ni al
técnico que nos lo hizo, le pareció que pudiera llevar a nadie a sospechar que estaba
generándose una ampliación de obra sujeta a no sé cuántas bendiciones administrativas.
Se aclaró simplemente que la superficie consignada en la escritura ante el Sr.
Vaqueiro era útil, la de la vivienda, la acotada por sus paredes, y que la restante, hasta
completar la planta del inmueble era la construida que pertenecía a cada elemento
privativo, incluyendo, claro, su participación, como condueño, en los elementos
comunes.(…) cuya nota de calificación, extensa e intensa resulta apabullante; pero he
leído algunas escrituras de división horizontal, debidamente inscritas en los pertinentes
registros, y en ellas no es infrecuente la expresión “que ocupa la superficie construida,
incluida la parte proporcional en elementos comunes de...”. Por ello no me percato de la
gravísima conculcación que supone de las normas hipotecarias.
En definitiva, la discrepancia se centra, si no entiendo mal la nota (que,
evidentemente, por su complejidad, podría ser que no comprendiera), en los siguientes
aspectos:
1.º) Se duda, al simplemente aclarar la superficie inscrita, si estaremos encubriendo
una alteración sustancial de la obra nueva, una ampliación tremenda del volumen
edificatorio, que requeriría licencia. Preventivamente, como la sospecha de ilicitud es la
regla en nuestro Derecho, tenemos que acreditar que no infringimos la legalidad
urbanística.
2.º) Al dividir horizontalmente los tres elementos que desde su origen han existido
en el inmueble, la registradora aplica retroactivamente a una edificación de 1963 una
norma de 2013, y sospecha otra vez que estamos aumentando el número de viviendas.
Luego tenemos que demostrar que siempre fueron dos viviendas y un local comercial,
extremos que reseñan tanto la escritura de 1991, como el catastro. Parece que la
mención de éste de que se trata un edificio sin división horizontal (cosa evidente, pues,
al tenerla, mi madre no la habría otorgado), le hace pensar que sea una vivienda
unifamiliar.
3.º) Tampoco acepta la registradora que pueda decirse, al describir un elemento
privativo, que este tiene una superficie útil (la propia, la delimitada por sus paredes), y
otra construida “con parte proporcional de los elementos comunes”. Parece que resulta
incompatible tener sobre unos metros, los útiles, la propiedad exclusiva; y tener, además,
como condueña que soy, la propiedad proporcional de otros, los construidos.
Por último, aunque título constitutivo exija simplemente la mención de los anejos con
que cuente el inmueble, y aunque todos los que ya somos mayores, hayamos leído miles
de escrituras que se limitaban a decir que “este piso cuanta [sic] como anejo inseparable
con la plaza de garaje número ‘X’ en la planta de sótano; y el trastero número ‘z’ en el
espacio bajo cubierta”, (como por cierto dice la de mi propio piso); y esas escrituras
estén perfectamente inscritas en el registro de la propiedad (seguramente, muchas, en el
propio registro 4 de Vigo); está claro que ni esos cientos de notarios, ni esas docenas de
registradores (…)
De todo lo anterior resulta claro que no comparto la calificación. Es, sin duda, una
gran calificación, una lección de derecho urbanístico y registral, merecedora de una nota
sobresaliente en la oposición; pero no me resulta convincente por discrepar,
simplemente, de la realidad cotidiana.

cve: BOE-A-2024-13542
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Núm. 160