BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82708

superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero
en los beneficios y cargas de la comunidad.
4. Respecto al último de los hechos expuestos, el principio de determinación y
especialidad exige que la descripción de los anejos conste perfectamente delimitada.
Por más que el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se limite a exigir que en
el título de constitución del régimen se haga constar “y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano”, es doctrina de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe
Pública –antes Dirección General de los Registros y del Notariado– (vid. Resolución
de 23 de noviembre de 1999, 7 de octubre de 2002) que la descripción de los anejos de
pisos o locales que estén situados fuera del espacio delimitado por la descripción de
éstos se realice en los términos previstos en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria y
concordantes de su Reglamento, pues sólo así quedará perfectamente identificado el
objeto de propiedad separada, en tal caso un tanto compleja, que como tal ha de
inscribirse, sustrayéndolos además a la presunción de comunidad que la Ley viene
indirectamente a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con
claridad (arts. 396 del Código Civil y 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
A la vista de los anteriores hechos y fundamentos de derecho, la Registradora que
suscribe ha resuelto suspender la inscripción solicitada en base a los citados defectos.
No se ha tomado anotación preventiva de suspensión por no haber sido solicitada.
Contra esta calificación podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Irene Bemposta
Iglesias registrador/a de Registro Bienes Muebles [sic] de Vigo 4 a día quince de febrero
del dos mil veinticuatro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña S. L. D. interpuso recurso el día 6 de
marzo de 2024 por escrito en el que indicaba, resumidamente, lo siguiente:
«Los hechos a tener en cuenta son los siguientes:
El 7 de febrero de 2023, mi madre, con el deseo de evitar problemas a la hora de su
fallecimiento, y para lograr el reparto pretendido por ella, otorga una escritura de división
horizontal de un pequeño inmueble construido en ¡1963! cuya declaración de obra nueva
se había otorgado en 1991, ante el notario de La Ramallosa, don Mariano Vaqueiro
Rumbao.
El año de construcción, por más que la registradora parezca ponerlo en duda, resulta
patente del catastro que goza, en principio, de presunción de veracidad y no figura en él
modificación alguna. Se recalcaba, además, en la escritura ante el Sr. Vaqueiro: 1963.
Por si esto no fuera bastante, hoy, con los medios de que disponemos en Google,
puede verse el edificio paseándonos por la calle en que está ubicado. Basta verlo para
darse cuenta de que se trata de un inmueble con muchos años y en el que no se han
hecho más que labores de conservación (…) La escritura de obra nueva deja bien claro
que el edificio, cuando se construyó, contaba ya con un local comercial y dos plantas
destinadas a vivienda, cada una con una vivienda independiente, pues especifica
perfectamente cómo está dividida cada una: El primero en tres dormitorios, comedor,
cocina, baño y distribuidor; y el segundo, en tres dormitorios, comedor, cocina, pasillo
distribuidor y baño.
Cuando el inmueble se hizo, repito, en 1963, regía la ley del suelo de 1956. Y, en el
municipio del que se trata, las normas subsidiarias de planeamiento, permitían bajo y dos
alturas. Eso es lo que se edificó. Dos alturas a vivienda, como patentemente se declaró
en la escritura de obra nueva, y un bajo comercial.
La escritura otorgada ante don Mariano Vaqueiro aludió a metros cuadrados sin más
especificación; no distinguiendo si eran útiles o construidos, pero eran útiles, como

cve: BOE-A-2024-13542
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