BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82707

no puede considerarse suficiente en el presente caso, dado que se limita a certificar que
el edificio se encuentra dividido hace más de diez años en diferentes plantas y estancias,
y se limita a describir las superficie construida, con y sin elementos comunes, y útil de
cada una de las plantas semisótano, baja, primera, segunda y tercera. Estas superficies
son coincidentes con las descritas en la escritura en conjunto para cada planta y con el
resultado de la suma de las superficies de los elementos de cada planta, sin embargo,
no hace descripción individualizada de cada elemento, al menos respecto a superficie
construida y uso, por lo que no puede considerarse suficiente para acreditar la
configuración independiente de los distintos elementos y su antigüedad, a los efectos del
artículo 28.4 de la Ley de Suelo y conforme a la doctrina de este Centro Directivo antes
citada.
Debe entenderse que el criterio de inexigibilidad de licencia a efectos registrales para
la configuración independiente de los distintos elementos edificatorios de un edificio,
cuando suponga un incremento respecto a los que consten en la declaración de obra
nueva, debe pasar por una cumplida acreditación de la descripción de los mismos y su
antigüedad, pues de otro modo sería fácilmente eludible el requisito de autorización
impuesta por la normativa urbanística.”
Por último, procede valorar la información obtenida de Catastro, lo que requiere
analizar tanto su alcance en la calificación, como la concreta interpretación del contenido
de su base de datos.
En la certificación catastral que se incorpora consta que el inmueble se trata de una
parcela construida sin división horizontal, tiene una superficie construida de 413 metros
cuadrados, y su año de construcción es 1963, apareciendo descritas cuatro plantas con
distintos destinos.
En el presente supuesto, de la certificación catastral incorporada no solo no resulta
acreditada la configuración independiente y descripción de cada uno de los elementos
constructivos de forma coincidente con la escritura, sino tampoco consta con detalle su
antigüedad en esa configuración, dado que sólo consta genéricamente el año de la
construcción principal, o en su caso, de reconstrucción o rehabilitación integral. En
definitiva, con la documentación valorada al tiempo de la calificación, no se estima
suficientemente acreditada la antigüedad de su configuración independiente pues como
se ha expuesto el certificado técnico no resulta concreto en este punto.
3. En cuanto a la imposibilidad de incluir las superficies de los elementos comunes
en la descripción de los elementos privativos cabe traer a colación que legalmente, en un
régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que no conste configurado
expresamente como elemento privativo. Y a la inversa, la configuración y descripción de
un elemento privativo no debería ni puede incluir, (ni siquiera en parte) elementos
comunes, ni parte proporcional de elementos comunes.
Como ya resolvió la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública en
resolución de 7 de julio de 2014, “es cierto que el dato de la superficie proporcional de
zonas comunes imputable a un determinado elemento privativo puede ser relevante a
ciertos efectos, todos ellos extrarregistrales, tales como el cálculo del precio máximo de
venta en viviendas protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o
bases imponibles tributarias referidas a aquél. Pero ello no permite eludir la necesaria
precisión exigida legalmente por el principio de especialidad registral para la delimitación
clara y precisa de lo que es elemento privativo y lo que es elemento común en un
régimen de propiedad horizontal. Por esa razón, registralmente no puede admitirse que
la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de “su superficie con
inclusión de elementos comunes”, por constituir conceptualmente un contrasentido con el
concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería
denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a
superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota
que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una

cve: BOE-A-2024-13542
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Núm. 160