BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82706

como se deduce de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición
final segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015.
Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable
por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al
artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: “Para
inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se
aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles
de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite
mayor número (…)”.
En definitiva, reiterando el criterio seguido en la Resolución de 3 de junio de 2019,
como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad
horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción
de las edificaciones (Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la
aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un
incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración
de la obra nueva, y c) el Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque
con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos
supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes. Respecto a esta última posibilidad, que es la que se
invoca en el presente expediente, la DGSJFP –cfr. Resolución de 25 de abril de 2018–
ha mantenido la necesidad de diferenciar entre los actos edificatorios, sean en la misma
planta o en nuevas plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a
colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división
afectantes al suelo. A los primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para
justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción, dada la realidad
fáctica que presenta la edificación existente, debidamente acreditada, que por sí
demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; más,
a los segundos, en cuanto supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho
precepto, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma ley estatal en cuanto
a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción.
La antigüedad podrá ser acreditada por distintos medios: la certificación del
Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. Las
Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
En el presente expediente se cuestiona la inscripción de la división horizontal por la
que se divide la finca en tres elementos privativos destinados dos de ellos a vivienda y
uno a local comercial.
Para acreditar la legalidad urbanística de la misma se aporta certificado técnico pero
del mismo (del que consta protocolizado en la escritura) ni resulta la descripción y
antigüedad de la edificación conforme a la descripción actual que se pretende inscribir
(únicamente hace referencia al año de construcción que figuraba en la escritura de
declaración de obra nueva y entrega de legado autorizada el día 9 de marzo de 19991
por el notario don Mariano Vaqueiro Rumbao, número 1908 y que causó la
inscripción 2.ª) ni individualiza superficies respecto a cada elemento independiente y por
tanto tampoco realiza una descripción de los mismos (no resultando dichos extremos del
nuevo certificado que se aporta en los términos apuntados en los hechos). Dicho
certificado es insuficiente a los efectos de acreditar la configuración y antigüedad de la
división horizontal. Así lo determinó en un caso similar la Dirección General de la
Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 28 de julio de 2020 “Respecto a la
suficiencia probatoria del certificado técnico, tiene razón la registradora en que el mismo

cve: BOE-A-2024-13542
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